房地产会计学(40页).pptVIP

第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 成本法在房地产评估中的应用 第六节 剩余法在房地产评估中的应用 第七节 路线价在房地产评估中的应用 第一节 房地产评估概述 一、土地与土地使用权 二、地租与地价理论 三、房地产及其特性 四、房地产评估的原则 五、房地产评估程序 (一)土地 1.定义 狭义： 土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。 广义：土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。 2.性质 双重性：不仅是资源，也是资产 。 3.土地的供给 （1）自然供给 （2）经济供给 地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给，包括已利用的土地和未来可供利用的土地 ，它是无弹性的 。 自然供给的土地有5个特性：一是具有适宜于人类生存和工作的气候条件，二是具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件，三是具有可以利用的淡水资源，四是具有可供人类利用的生产资源，五是具有一定的交通条件。 土地的经济供给是通过人类开发利用而形成的土地供给。 土地的经济供给是有弹性的。 土地的经济供给的变化 直接变化 间接变化 (二)土地的特性 1.位置的固定性。 2.质量的差异性。 3.不可再生性。 4.效用永续性。 1.供给的稀缺性。 客观上要求人们集约用地。 2.可垄断性。 在土地所有权或使用权让渡时，要求实现其垄断利益。 3.土地利用多方向性。 要求在地产估价中需要确定土地的最佳用途。 4.效益级差性。 (三)土地使用权 地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化 。 1．地价是地租的资本化。 2．地价是权益价格。 3．土地具有增值性。 4．地价与用途相关。 5．地价具有个别性。 6．地价具有可比性。 1．位置固定性。 2．供求区域性。 3．长期使用性。 4．大量投资性。 5．保值与增值性。 6．投资风险性。 7．难以变现性。 8．政策限制性。 四、房地产评估的原则 供需原则、替代原则、贡献原则 1．最有效使用原则。 2．合法原则。 五、房地产评估程序 　(一)明确评估基本事项 　(二)制定工作计划 　(三)实地勘察与收集资料 （四)测算被估房地产价值 　(五)综合分析确定评估结果 　(六)综合分析确定评估结果 第二节 房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的种类 1.所有权价格 2.使用权价格 3.其他权利价格 1.市场交易价格 2.评估价格 1.土地价格 2.建筑物价格 3.房地产价格 1.总价格 2.单位价格 3.楼面地价（单位建筑面积地价） 是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=土地总价格 ÷建筑总面积 容积率=建筑总面积÷土地总面积 楼面地价=土地单价÷容积率 1.公告地价。 政府定期公布的土地价格在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。 2. 申报地价。 土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土地价格。 二、房地产价格的影响因素 （一）—般因素 （二）区域因素 （三）个别因素 1．经济因素。 2．社会因素。 3．行政因素。 4. 心理因素。 (1)经济发展因素。 (2)财政金融因素。 (3) 产业结构因素。 （1）人口因素 (2)家庭规模因素 (3)房地产投机因素 (4)教育科研水平和治安因素 (5)社会福利因素 (1)土地使用制度与住房制度、地价政策。 (2)城市规划、土地利用规划、城市发展、战略。 (3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。 (4)行政隶属关系变更。 (5)交通管制。 1.购买或出售心态 2.对居住环境的认同度 3.欣赏趣味、时尚风气 4.接近名家住宅 5.讲究门牌号码或土地号码、讲究风水 6.价值观的变化 (二)区域因素 1．商服繁华因素。 2．道路通达因素。 3．交通便捷因素。 4．城市设施状