房地产保有税对行业影响探讨(22页).pdfVIP

中 信 建 投 证 券 研 究 C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H 行业深度研究报告 房地产 房地产保有税对行业影响探讨 我国现行房地产税收：重流转 轻保有。除各种名目的收费外， 我国目前房地产税种多达11 种。分布结构，“重流转、轻保有” 维持 中性 的特征十分明显。对于个人自住住房（包括空置住房），房屋所 有权人根本不用负担任何税金。 房地产保有税收体系的国际比较：美、英、日等 10 个国家或地 陈莹 区的房地产保有税收有着共同的特点：保有税一般属于地方税 chengying@ 种；纳税人为房地产的所有人；课税客体包括土地和房屋；税基 010 主要分为按照房地产的评估值租金评估值来征收，允许评估值与 执业证书编号：S1440209070377 实际市场交易价格存在差异；税率由各国地方政府根据地方财政 发布日期： 2010 年 06 月 01 日 收支情况、居民的承受能力、特定时期调节房地产的需要等方面 来确定，对于居民自住用房，税率一般为房屋评估值的 0.5％-1% 股价表现 左右。从承受能力来看，发达国家房地产保有税占家庭可支配收 入比例约为2%左右，税负较高国家占4%左右。 现阶段对我国保有税收体系改革的看法：税收结构分布的不合 理、地方财政过度依赖土地、引导房地产的合理消费等现象的改 变都需要改革我国现行的房地产税收体系。尽管短期开征保有税 的新税种尚存在法律和技术等众多障碍，但在政府坚决遏制房价 过快上涨的背景下，部分城市可能对现有房产税进行调整，即将 个人非营业性用房纳入房产税的征收范围。 征收房地产保有税对行业的影响分析 供应：存量房供给加大。投机者是房地产保有税开征前后引起存 量房供应量加大的主要供应主体。保有税开征短期对存量房供应 量的影响由于不同城市的投机性购房程度不同而有所区别，投机 性购房占比越大，影响越大。设 1999 年－2009 年期间全国房屋 相关研究报告 总竣工面积的 5%会因房地产保有税的开征而出售，则新增的存 量房供应面积为 2009 年可供销售新房面积的 7.4 ％，可认为该比 10-04-19 购房贷严厉收紧，对开发商资金链影 响较大 例存量房上市会使市场供应量增加 7.4 ％。 10-03-19 央企将加快整合房地产业务 需求：投机需求受抑制。保有税的征收与加息的作用相似，增加 10-03-11 土地调控措施更为细化 的是投机者的投资成本。如保有税税率为投机者购房款的 1%， 10-01-22 住宅用地供应 70 ％政策重提 设购房者首付比例为 30%，则 1％的保有税税率相当于 1.43%的 10-01-13 央行上调存款准备金率点评 贷款利率，现行 5 年以上贷款利率为 5.94 ％，则征收 1％的房地 10-01-11 政策符合预期 加大执行力度是重点 产保有税相当于现行利率调整到 7.37 ％，与 2007 年 7 月利率水 10-01-08