第七章土地增值税法(59页).pptVIP

调控房地产 本节框架 概述（了解） 征税范围、纳税人、税率（熟悉） 转让房地产增值额的确定（掌握） 应纳税额的计算（熟悉） 减免税优惠（熟悉） 申报和缴纳（熟悉） 区别 出让 转让 土地出让是指土地所有权人（国家）将土地一定年限的使用权有偿转移给集体或个人。俗称土地一级市场。土地转让是指土地使用权人将土地剩余年限的使用权转给其他集体或个人。俗称土地二级市场。区别很明显了，就是国家把土地使用权出让给某个集体或个人，该集体或个人获得使用权后再转移给别人就是转让。 实例 例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让金１５００万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金１２０万元。根据土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。 例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值２０００００元，由其子继承。尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入１５０００元。本例中，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税范围。 例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入８００万元。本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。所以，不属于土地增值税的征税范围 例：中国公民何某将价值270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值税的征税范围 练习 某有限公司转让商品楼收入1000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额200万元，则使用的土地增值税税率为（） A 30% B 40% C 50% D 60% 【例题·单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确的是（ ）。 A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款 B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金 C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用 D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本 【答案】B BC 【例题·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（ ）。 A.土地出让金 B.耕地占用税 C.公共配套设施费 D.借款利息费用 【例题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？ 【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。 * 新建房地产转让的扣除 3．房地产开发费用 是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 开发费用在从转让收人中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》中规定的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中利息支出的不同处理方法。 * 房地产开发费用的扣除 (1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除，用公式表示： 房地产开发费用＝利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5％以内 * 房地产开发费用的扣除 【应用举例】某房地产开发企业开发项目支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即(280+520)×5％，利息按实际发生数扣除。 * 房地产开发费用的扣除 (2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除，用公式表示： 房地产开发费用＝(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10％以内 * 房地产开发费用的扣除 【应用举例】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即(280+520)×10％，超限额部分不得扣除。 * 4．与转让房地产有关的税金扣除 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育费附加。 房地产开发企业在转让时