基于新一轮房地产宏观调控对三方博弈的探析.pdfVIP

中国市场 2013 年第20 期(总第735 期) 城市规划与管理 基于新一轮房地产宏观调控 对三方博弈的探析 詹丽华，朱嘉眸 (海南大学 政治与公共管理学院，海南 海口 570100) [摘 要]央行货币超发，而民间投资渠道有限，房地产就成了投资热点。地方政府对土地财政的依赖导致地价提 高，又进一步推高了房价。中央遏制房地产市场的宏观调控自 2∞9 年启动以来，已经历四次升级，但成效皆不明显。 本文基于调控第五次升级的背景，探析我国调控一观望一升温一调控的恶性循环中政府、地产商和购房者这三方 的博弈，对政府和地产商的决策有一定参考价值，为市场的最大受害者一一普通购房者的正确行为提供理论依据。 [关键词]房地产市场;调控;博弈 [申图分类号]凹93.3 [文献标识码] A [文章编号] 1 ∞5 - 6432 (2013) 20-∞56 -02 却仍未对地价的限制高度重视。中央政府考虑到房地产业 1 房地产宏观调控背景分析 自身特殊性，其快速发展对很多产业起到带动作用，并能 中央政府自 2∞9 年 12 月份通过宏观调控政策遏制房 剌激内需，解决一部分就业问题;金融信贷资金大都来自 于国有银行，再加上地方政府卖地收入30% 的上缴，中央 价以来，已经历了四次升级，分别为2010 年 1 月国十 一条 , 4 月国十条， 9 月 9.29 新政，以及 2011 从房地产业中攫取的利益也相当可观。 年 1 月新国八条。 此外，政策在执行的过程中，往往遭遇地方政府的阻 2012 年，持续调控及经济不景气令全国土地和房地 碍。自从我国分权制改革以来，中央和地方由合作博弈转 为非合作博弈。中央政府在维护自己利益和保障民生提升 产市场成交降温，但景气度前低后高，下半年回升明显。 据国家统计局， 2013 年 1 月，全国百城新建住宅平均价 百姓幸福感的同时，还要均衡各地方对利益的追求，因此 需付出巨大的博弈戚本和经历漫长的博弈过程。 格为9812 元/平方米，环比上涨1.∞%，自去年6 月止跌 2.1.2 地后政府 后，连续第八个月环比上涨。 楼市的回暖让中央意识到来之不易的调控成效将再次 在我国现行分级管理的制度下，地方政府享有一部分 失去， 新国五条在今年两会前夕便应声而出，涉及 土地所有权和收益权。面对土地财政的巨额收益和房地产 市场的巨额税收，面对房地产业的繁荣对地方 GDP 的贡 完善稳定房价工作责任制、 坚决抑制投机投资性购 房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安 献和官员业绩的美化，地方政府消极应对中央政策，在落 实过程中制定种种措施放大中央鼓励性政策，缩小中央限 居工程规划建设、加强市场监管和预期管理、加快 建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制六个 制性政策，推高地价，延缓保障房的建设，对中央政策的 低效和多数购房者利益的损失负有极其重大的责任。同 方面。 2 备参与主体及其博弈 时，各地方政府为追求其利益最大化，不断向中央政府请 求政策倾斜，对中央的决策有一定负面影响，造成地方政 2.1 政府