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论我国房屋承租人优先购买权性质及效力辨析 　　论文摘要 本文对我国房屋承租人优先购买权性质及效力相关规定进行梳理和研究后认为：我国的承租人优先购买权为法定优先购买权，不能约定排除；是既得权，形成权，是具有债权效力的优先购买权，其行使具有阶段性特点。本文评析2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（《房屋租赁解释》）中对承租人优先购买权效力的规定，认为可以在具有法定性而不能通过约定进行排除的承租人优先购买权基础上，通过将租赁合同进行备案使其获得对抗效力。　　论文关键词 房屋承租人 优先购买权 性质 效力　　一、我国房屋承租人优先购买权 的来源　　我国民法学者戴孟勇先生在其《房屋承租人如何行使优先购买权》中提到，承租人优先购买权是承租人依法根据房屋租赁关系而享有在出租人出卖租赁房屋时，同等条件下优于他人购买房屋之权利。　　（一）我国的承租人优先购买权具有法定性　　我国关于承租人优先购买权的规定主要见于：《民通意见》第118条（已废止）及《合同法》第230条，2009年最高人民法院《房屋租赁解释》第21条也对此做出了规定。 从以上法律规定可以看出，我国承租人享有的优先购买出租房屋的权利是一种民事特权，具有法定性，在法律规定的基本条件满足时即告成立，即无需当事人另行约定也不能以约定排除适用。这样规定的意义在于令欲购买租赁房屋的第三人只需要了解到租赁法律关系的有效存在即可推定承租人优先购买权的存在，使其在购买房屋时对承租人行使优先购买权的可能性有所知悉，起到了一定公示作用，与租赁合同登记备案共同为承租人优先购买权效力规则体系设计提供了支持。　　（二）承租人的优先购买权不能通过约定排除　　承租人优先购买权是否可以由当事人约定排除适用，我国现行的法律未做出规定。仅物权法草案对此有所涉及，认为承租人优先购买权不能通过约定排除。 此规定也得到了我国民法专家戴孟勇先生的支持。 在房屋租赁法律关系中，为保护优先购买权人作为弱势方的利益，落实优先购买权的初衷，因此通过法律将优先购买权规定为不能预先约定排除。类似的条款如担保法规定禁止流质押条款同样也是出于对弱势一方的保护。除了前述理由外，将承租人优先购买权作为一种法定权利不能通过事先约定排除，还因为租赁合同的登记备案内容对承租人优先购买权的情况不会有所反应，那么如果承租人优先购买权可以约定排除，第三人将无法知晓其意图购买的房屋之上是否存在承租人优先购买权，可能会给“法定优先购买权+租赁合同登记备案”的公示模式带来瑕疵，后文将对该公示模式进行详细阐述。　　二、我国承租人优先购买权的性质　　承租人优先购买权的效力由其法律性质所决定，该权利的法律性质也决定了承租人与出租人之间的法律关系与地位，进而对当事人间利益的分配有着决定性的影响。　　（一）物权性质和债权性质的优先购买权辨析　　债权性质的优先购买权效力仅仅局限于出卖人和优先购买权人之间，如果房屋所有人选择履行通第三人之间的合同，并交付房屋，承租人只能向房屋所有人追究违约责任；而因登记备案而获得物权性质的优先购买权，效果类似预预告登记，获得对抗第三人的效力：优先购买权人有权要求撤销房屋所有人向第三人交付房屋的行为，转而履行同自己的房屋买卖合同并交付房屋。此时，第三人将只能要求房屋所有人承担相应的债务不履行的赔偿责任。　　关于承租人优先购买权对第三人的对抗效力，我国经历了从物权性向债权性转变的过程。《民通意见》118条赋予承租人可以其优先购买权被侵害为理由请求法院宣告出租人与第三人之间房屋买卖合同无效，该规定曾一度令学者们认为承租人优先购买权具有物权效力。后由于与《物权法》规定冲突，2008年最高人民法院废止了该规定。《房屋租赁解释》21条又明确规定法院对承租人因优先购买权受侵害而申请法院判定出租人同第三人房屋买卖合同无效的请求不予支持。可见，我国承租人优先购买权应具有债权效力。　　意思自治和主体平等原则是民法的基本原则，而优先购买权既对出卖人意思自治进行了限制，又赋予了优先购买权人优于其他买受人的法律地位。因此，承认承租人优先购买权的债权性，赋予其债权效力，可以缓解对承租人的过度保护和对交易安全和自由的过分限制。　　（二）我国承租人优先购买权为既得权　　既得权与期待权这一分类所根据的标准是民事权利成立的全部要件是否已经具备。 依照承租人优先购买权期待权说，承租人优先购买权于承租人同出租人之间租赁合同生效之时，只要出租人尚未出卖房屋，则承租人的优先购买权便无从实现，而只处于期待权状态。反对者认为，仅当房屋租赁合同生效时，并没有优先购买权存在，只有在义务人出卖标的物于第三人时，优先购买权作为既得权方得以发生，义务人出卖标的物即是优先购买权的“形成原因”。　　笔者赞同承租人