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土地增值税 案例 某房地产企业销售房屋取得收入167 376 092.34元，2012年7月已售房屋面积21 961.41㎡，未售房屋面积 6 804.35㎡，其中房屋面积4 646.35㎡，地下车位面积2 158㎡。取得土地使用权所支付的金额1 060 076.54元，开发成本132 399 183.81元，利息支出33 565 756.25元， 与转让房地产有关的税金9 345 110.39元。求：企业应当缴纳的土地增值税？ 解：情况一 已售房屋面积比例=21 961.41÷﹙21 961.41+ 6 804.35）=76.35% 扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额=1 060 076.54×76.35%元 ②房地产开发成本=132 399 183.81×76.35%元 ③房地产开发费用=（1 060 076.54+132 399 183.81） ×76.35%×10%元 ④与转让房地产有关税金=9 345 110.39元 ⑤加计扣除=（1 060 076.54+132 399 183.81×76.35%×20%元 扣除项目合计=（1 060 076.54+132 399 183.81）×76.35%×（1+10%+20%）+9 345 110.39 =141 810 099.2元 土地增值额=167 376 092.34－141 810 099.2 =25 565 993.06元 增值率=25 565 993.06÷141 810 099.2=18.03%，适用税率为30%。 应纳土地增值税=25 565 993.06×30%=7 669 797.918元 解：情况二 已售房屋面积比例=21 961.41÷﹙21 961.41+ 6 804.35）=76.35% 扣除项目： ① 取得土地使用权所支付的金额=1 060 076.54×76.35%元 ②房地产开发成本=132 399 183.81×76.35%元 ③房地产开发费用=33 565 756.25×76.35%+ （1 060 076.54+132 399 183.81）×76.35%×5%元 ④与转让房地产有关税金=9 345 110.39元 ⑤加计扣除=（1 060 076.54+132 399 183.81） ×76.35%×20%元 扣除项目合计=（1 060 076.54+132 399 183.81）×76.35%×（1+5%+20%）+9 345 110.39+33 565 756.25×76.35%= 162 342 746.9元 土地增值额=167 376 092.34-162 342 746.9=5 033 345.426元 增值率=5 033 345.426÷162 342 746.9=3.1% 适用税率为30%。 应纳土地增值税=5 033 345.426×30%=1 510 003.628 元 扣除项目 房地产开发费用　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：　　房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内　　这里的利息注意两点：　　①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。　　②不包括加息、罚息。　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内 与转让房地产有关的税金　　（1）房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加）　　（2）非房地产开发企业：扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加）。 特殊规定 　 （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 （2）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 * 制作人：张恒 *