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第一部分：楼宇按揭 1、什么是楼宇按揭贷款？ 答：楼宇按揭贷款业务，是银行开展的一项针对一、二手楼交易的贷款业务。购房人以所交易的房产作抵押，向银行申请贷款，用来支付部分购房款，再分期向银行归还本金和利息。贷款金额最高不超过所购买的房产评估净值（或购房总价）的八成。 2、申请办理楼宇按揭贷款应具备的条件？ 答：1、年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人； 2、具有稳定的职业和收入、信用良好，有偿还能力； 3、银行规定的其它条件。 3、申请办理按揭贷款所需提供的资料？ ???答：按揭贷款分为一手楼及二手楼按揭贷款两种，所需提交资料如下： ?按揭贷款一手楼 ????????? 买方：身份证、收入证明、付清首期款证明 ????????? 卖方：无 ????????? 二手楼 ????????? 买方：身份证、收入证明、存折复印件、购房首期款证明、评估报告 ??????? （银行规定的其它条件） ????????卖方：身份证、存折复印件、房产证原件 4、按揭贷款额度、期限及利率？ ?答：贷款额度 ????????????? 一手楼：最高不超过购房总价的8成 ????????????? 二手楼：贷款额度最高不超过所购房屋评估净值的80%； 贷款期限 ?????????????? 一手楼：最长不超过30年 ???????? ??????二手楼：最长不超过20年； 贷款利率 ????????????? 按照中国人民银行规定的利率执行，即1-5年3.975‰(月)，4.77%（年）；6-30年4.2‰(月)，5.04%（年）。 5、办理楼宇按揭贷款程序？ 答：办理一手楼按揭贷款程序如下：?? ??????办理二手楼按揭贷款程序如下： ①客户交纳订、定金???????????????? ????????①买卖双方签订房产转让协议 ②客户与开发商签购房确认书?????????????? ??②提交申请贷款资料 ③客户确定按揭银行????????????????????? ???③专业评估公司评估 ④客户交纳首期款???????????????????????? ??④银行审批 ⑤客户签署买卖合同??? ?????????????????????⑤签订贷款合同及相关法律文件 ⑥客户填写贷款资料、签署贷款合同???????? ??⑥办理过户手续 ⑦将申请贷款客户资料交银行审批??????????? ???⑦办理抵押登记手续 ⑧到国土局办理备案和抵押登记????????????? ???⑧银行发放贷款 ⑨银行放款??????????????????????????? ???????⑨根据贷款合同约定按期还款 ⑩业主按期供款??????????????????????????? ?⑩贷款结清，注销抵押登记 6、按揭贷款的还款方式及其区别？ 答：楼宇按揭贷款现有等额本息还款法和递减还款法两种。 等额本息还款——每月以相等的金额偿还借款本息，每月供款固定，可准确掌握您的收支预算。 递减法还款——就是每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清，供款初期金额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。 ★等额还款法月供的计算方法可简化为：贷款金额×还款系数=月供款额 ★递减法的月供计算方法： 首月：（贷款本金÷贷款期限）+（贷款本金×月利率）=月供款额 ??次月：（贷款本金÷贷款期限）+[（贷款本金-已还本金）×月利率]=月供款额 第三个月：（贷款本金÷贷款期限）+[（贷款本金-已还本金）×月利率]=月供款额 递减还款法以后每月供款额可按此公式以此类推. 7、为什么采用等额本息还款法还会有每个月还款金额多少不等的情况？ 答：因为有些银行的扣款单位是以日为标准，而有些则是以月为标准。如果采用等额还款法而又是以月为扣款单位的话，那么每月月供额都是一样的；如果以日为扣款单位的话，则以实际还款日与上期还款日之间相差的天数来计算。 8、未成年人能否办理楼宇按揭贷款？ 答：未成年人购买的房产可以办理按揭手续，但其监护人必须作为借款主体之一，且需 同时提供监护人公证书。 9、同一客户购买多套房产，办理按揭手续有否限制？ 答：根据人行规定，购买第二套房产的按揭成数最高不得超过7成，并且利率按同期同档次商业贷款利率执行。 10、港澳台等人士可否办理按揭?需提交哪些资料? ? ???答：港澳台人士可以在大陆地区申请按揭贷款，需提供的资料如下： 身份证、（护照、回乡证、台胞证）、税单、付清首期款证明（签署的买卖合同及贷款合同都需公证） 11、开始供款后我可否提前还贷？有否最低金额限制？有没有罚息或违约金？提前还款是否需要提前通知银行方面？ 答：在正式供款后，对您提前还款的金额无任何限制，但提前还款时必须提交书面提前还款申请。如有需要提前还款，您可以自由选择提前部分还款、提前