集美灌口J2012P02 05地块投资分析报告.pptVIP

收入汇总表 序号 项 目 面积 （㎡） 单价 （元/ ㎡ ） 销售额 （万元） 1 住 宅 （公寓） 537000 7,800 418,860 2 商 业 195200 16,000 312,288 3 车 位 147000(4200个) 3000/(12万/个) 50,400 4 合 计 879200 8,889 781,548 预计项目总销售金额为78.15亿元，项目总均价为8889元/ ㎡ （备注：含车位（不计建筑面积）收入） 投资分析 起拍价效益分析 项目投资收益分析： 销售总收入约为78.2亿元 项目总投资约为54.4亿元； 项目净利润为17.8亿元； 项目投资净利率为32.7%； 项目销售净利率为22.8%。 以地块起拍价计算的投资收益分析 投资分析 项目投资收益分析表 编号 项 目 金 额（万元） 一 销售收入 781548 二 开发成本 492923 三 营业税及附加 43376 四 土地增值税 7815 五 总投资 544115 六 毛利润 237433 七 所得税 59358 八 净利润 178075 九 投资毛利率 43.64% 十 投资净利率 32.73% 十一 销售毛利率 30.38% 十二 销售净利率 22.78% 投资分析 投标价分析 加价 次数 投标价 （万元） 楼面地价 (元/平方米） 毛利润 （万元） 所得税 （万元） 净利润 投资净利率 销售净利率 起拍价 144,060 1,939 264,788 66,197 198,591 38.43% 25.41% 1 144,260 1,942 264,582 66,145 198,436 38.38% 25.39% 2 144,460 1,945 264,376 66,094 198,282 38.34% 25.37% 5 145,060 1,953 263,758 65,939 197,818 38.20% 25.31% 20 145,260 1,955 263,552 65,888 197,664 38.16% 25.29% 30 150,060 2,020 258,608 64,652 193,956 37.09% 24.82% 40 150,260 2,023 258,402 64,600 193,801 37.05% 24.80% 50 150,460 2,025 258,196 64,549 193,647 37.00% 24.78% 80 150,660 2,028 257,990 64,497 193,492 36.96% 24.76% 100 164,060 2,209 244,188 61,047 183,141 34.08% 23.43% 150 164,260 2,211 243,982 60,995 182,986 34.04% 23.41% 200 164,460 2,214 243,776 60,944 182,832 34.00% 23.39% 250 194,060 2,612 213,287.53 53,321.88 159,965.65 28.15% 20.47% 273 198,660 2,674 208,549.53 52,137.38 156,412.15 27.30% 20.01% 300 204,060 2,747 202,987.53 50,746.88 152,240.65 26.31% 19.48% 购地价格建议 销售价格预期： 住宅（公寓）均价：7800元/㎡ 商业均价：16000元/㎡ 地下车位：12万元/个 销售净利率建议为20%以上； 楼面地价为267