第五章 市场比较法概念.ppt

例4-5：为评估上海某区一套住宅于2014年3月底的价格，在选取的可比实例中有一可比实例成交于2013年7月，价格为40000元/平方米。上海市2013年7月至2014年3月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。 13.7 13.8 13.9 13.10 13.11 13.12 14.1 14.2 14.3 5442 5490 5565 5659 5787 5875 5939 5947 6304 5.4.4 各项修正计算 ①定基指数： 中国房地产指数系统/index/ErShouFangIndex.html ②环比指数 例：某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2，试其修正到2005年3月。 6000×1.05×1.092×1.125×1.181＝9140.4元/m2 （三）交易日期修正的方法 5.4.4 各项修正计算 3月价格＝12月指数×1月指数×2月指数×3月指数＝ 5.4.4 各项修正计算 【例】某宗房地产2011年6月1日的市场价格为3800元/m2，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6，110.0，109.7，109.5，108.9，108.5，108.3（以2009年1月1日为100）。请计算该宗房地产2011年10月1日的价格。 5.4.4 各项修正计算 【例】某宗房地产2011年6月1日的市场价格为2500元/m2，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为99.6，98.7，97.5，98.0，99.2，101.5，101.8（均以上个月为100）。请计算该宗房地产2011年10月1日的市场价格。 5.4.4 各项修正计算 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。 ①逐期递增或递减 ②期内平均上升或下降 估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率）期数 估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率×期数） 例：①逐期递增或递减（书本P83） 需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，所选取的某一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在2003年间平均每月比上月递增1.2%，2004年以来平均每月比上月递减0.2%； 人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元=8.29元人民币，2004年3月1日为1美元=8.25元人民币。试对该可比实例进行交易日期修正，并以美元表示。 例：②期内平均上升或下降（书本P83） 需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。 所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日，价格为人民币15000元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每月下跌0.5%。 试对该可比实例进行交易日期修正。 （三）区域因素及其修正 　　　区域因素是指反映不动产所在区域的特征并对不动产价格产生影响的因素。影响不动产价格的区域因素主要包括以下几个： 　　　不同用途的不动产，影响其价格的区域因素不同，具体进行比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。 区域因素 繁华程度 交通便捷程度 环境 公共设施配套完备程度 城市规划限制 5.4.4 各项修正计算 公摊面积多大较合理： 注意：不同住宅类型公摊比例不同，公摊面积并不是越小越好。 市场上有一些公摊比例的惯例可供参考： 联排、叠加别墅类：公摊率1-8% 7层以下多层住宅：公摊率7-12% 7-11层住宅：公摊率10-16% 12-18层住宅：公摊率14-20% 18-33层住宅：公摊率16-25% 公摊面积越大，开发商利润越大。 5.4.3 建立价格可比基础 例题 【例】某建筑物套内建筑面积100m2，套内墙体面积10m2，套内阳台面积5m2，分摊共有建筑面积20m2，已知该房地产套内房屋使用面积价格10000元/m2，则该建筑得房率是多少？其按建筑面积计算价格是多少？ 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积=100+20=120m2 使用面积=套内建筑面积-套内墙体面积-套内阳台面积 =100-10-5=85m2 得房率=套内建筑面积/建筑面积=100/120=83.3% 建筑面积单价=1