从宏观角度分析我国房地产价格波动的影响因素 张晶.docVIP

从宏观角度分析我国房地产价格波动的影响因素 会计102 张晶摘要： 房地产价格波动的影响因素宏观层面则主要体现在宏观经济指标对房价波动的影响。房地产业在国民经济中占有非常重要的位置，作为一国经济发展的支柱产业，能够带动上下游诸多行业的发展，而且其发展关乎国计民生，房地产价格的稳定是任何一个政府都不能忽视的重要问题。近年来，我国房地产价格一直行驶在不断上升的快车道上，而进入2007年以后，各地房地产价格开始出现大幅调整。本文从国内生产总值、住房购买力、货币供应量、汇率、利率五个方面分析这些因素对我国房地产价格波动的影响。并提出减小我国房地产价格波动的政策建议。 关键词：宏观经济 房地产 价格波动 影响因素 正文： 一、影响房地产价格波动的因素 宏观经济一般指一个国家整体的经济行为，涉及经济繁荣与衰退的周期变动、国民生产总值及其增长、通货膨胀、失业、国际收支状况等，既包括长期的经济增长，也包括构成经济周期的短期波动。房地产的价格根本上取决于供求关系，而房地产的供给、需求受价格之外的诸多因素影响，宏观经济因素的波动是房地产价格波动的主要来源。 1.国内生产总值增长对房地产价格波动的影响 国内生产总值(GDP)代表宏观经济的发展状况，与房地产业的发展有重要的互动影响，如果经济发生衰退，金融机构和企业将进行大量的改组和合并，使得市场上供出售的土地和建筑大量增加。居民由于失业以及收入的下降，收入可以代表消费者的需求能力，对增量住房的需求也会大幅减少，存量住房的供给则会上升。供给和需求的不匹配会导致价格的下降。相反，在经济高速增长期间，伴随着收入的稳步增长，人们对未来有良好的期望，房地产市场一般会出现供销两旺、价格稳步上升的现象。此外，从理论上说，衡量宏观经济发展的一个重要指标就是国内生产总值，即一个国家或地区所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。因此，房地产价格与GDP在经济上呈正相关关系。房地产价格波动与经济基本面的正相关关系，即基本面状况良好，价格就容易出现上行波动，基本面恶化，价格就极有可能出现下滑。房地产价格和经济基本面之间的正相关，形成的是动态均衡的关系，就是说不仅经济基本面会影响房地产价格波动，反过来后者也将影响到前者。 2.住房购买力变动对房地产价格波动的影响 居民收入变化代表了需求能力的变化，自然会对房地产价格波动产生影响。随着居民收入水平的提高，用于食品方面的消费占总支出的比例逐渐下降，恩格尔系数逐渐降低，而用于改善居住条件的支出逐渐提高。我国房地产需求的收入弹性是富有弹性的，尤其是面向广大工薪阶层的普通住宅，因此旨在间接降低收入水平的增加税收政策必然通过大幅抑制需求从而有效平抑房价。一般而言，居民可支配收入对于房价存在正向的解释作用。然而，仅仅使用居民可支配收入并不是支持房地产价格波动完整的理论基础，因为需求能力是一个相对指标，是指收入相对于房价而言的，如果房价相对于收入增长过快，居民的需求能力增长有限：相反，如果收入相对于房价增长较快，则是说明居民的购买能力增强了。过高的房价收入比使消费者恐慌而减少房地产需求，从而降低房价上涨速度；相反较低的房价收入比则会刺激购房者信心，增加消费需求，推动房地产价格快速上涨，进而引起房地产价格大幅波动。 3.货币供应量变动对房地产价格波动的影响 中央银行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量，这会改变商业银行的准备金和存款，进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响住房贷款的可获得性，从而增减房地产的有效需求，导致其价格的相应变化。因此，货币政策影响房地产价格的信贷途径可以表述为：如果央行采取扩张性货币政策，如买入有价证券、增加再贷款、降低再贴现率和法定存款准备金率等货币政策来增加货币供应量，商业银行的准备金和存款增加，其发放贷款的能力提高，住房贷款随之增加，从而扩大了房地产的有效需求，导致房地产价格上升；反之，如果央行采取紧缩性货币政策，如卖出有价证券、减少再贷款、提高再贴现率和存款准备金率，来减少货币供应量，商业银行的准备金和存款减少，其贷款能力降低，住房贷款被削减，从而减少了房地产的有效需求，导致房地产价格下跌。 4.汇率变动对房地产价格波动的影响 汇率是两国货币价值的比值，汇率的变化就将决定本国产品的对外价格变化。一般情况下，在开放经济中，本币升值，本国产品对外价格上升；反之，如果本币贬值，那么本国产品对外价格下降。一般而言，当房地产作为消费品时，本币升值，房地产对外价格上升，国外对本国房地产的需求下降；当房地产作为投资品时，本币升值，进口原材料价格下降，房地产的生产成本下降，投资需求上升。从宏观方面来看，货币持续过度升值会导致经济减速，这是因为外商直接投资下降、净出口下降。外资需求下降，从而使房地产