房地产估价第四章概念.ppt

例：现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是(　)。 　　A.估价时点为现在，估价对象为现时状况 　　B.估价时点为现在，估价对象为未来状况 　　C.估价时点为未来，估价对象为未来状况 　　D.估价时点为未来，估价对象为现时状况 　　E.估价时点为现在，估价对象为历史状况 例：现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是(ABC　)。 　　A.估价时点为现在，估价对象为现时状况 　　B.估价时点为现在，估价对象为未来状况 　　C.估价时点为未来，估价对象为未来状况 　　D.估价时点为未来，估价对象为现时状况 　　E.估价时点为现在，估价对象为历史状况 第五节 替代原则 替代原则要求评估价值与估价对象类似的房地产在同等条件下的价值和价格偏差在合理范围内。 房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。 替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点： 第一，如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。 第二，不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵制。 例：替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离( )在同等条件下的正常价格。 　　A.相同房地产 　　B.同一城市房地产 　　C.类似房地产 　　D.同样用途房地产 例：替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离(C　)在同等条件下的正常价格。 　　A.相同房地产 　　B.同一城市房地产 　　C.类似房地产 　　D.同样用途房地产 例：替代原则是针对(　)而言的。 　　A.房地产状况 　　B.估价对象 　　C.估价结果 　　D.估价目的 例：替代原则是针对(C　)而言的。 　　A.房地产状况 　　B.估价对象 　　C.估价结果 　　D.估价目的 第六节 最高最佳使用原则 最高最佳使用原则则要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。 遵守最高最佳使用的原因： 房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采用最高最佳的使用方式充分发挥其房地产潜力，以取得最大的经济利益。 最高最佳使用必须满足的条件： （1）法律上许可 （2）技术上可能 （3）经济上可行 （4）价值最大化 例：寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列(　)方面筛选。 　　A.法律上的许可性 　　B.技术上的可能性 　　C.经济上的可行性 　　D.道德上的可行性 　　E.价值是否最大化 例：寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列(ABCE　)方面筛选。 　　A.法律上的许可性 　　B.技术上的可能性 　　C.经济上的可行性 　　D.道德上的可行性 　　E.价值是否最大化 三个有助于把握最高最佳使用原则的经济学原理： （一）收益递减原理 （二）均衡原理 （三）适合原理 （一）收益递减原理 收益递减原理有助于确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。 收益递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律（也称为报酬递减规律、边际收益递减原理），可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。 收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益开始下降。例如，在一块价值50万元的土地上，一座5层大楼的投资利润是4.36%；10层大楼的投资利润是6%；15层大楼的是6.82%；20层大楼的是7.05%；25层的投资利润是6.72%；30层的投资利润是5.65% 收益递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模收益（也称为规模报酬规律），可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有3种可能：（1）产出量的增加比例等于投入量的增加比例，称为规模收益不变；（2）产出量的增加比例大于投入量的增加比例