物业设施设备日常管理规范摘要.ppt

4、电梯系统的运行与维护 4.1 电梯机房管理制度上墙，操作、维修人员必须持证上岗，未经管理部门许可，无关人员不得随意入内，经许可入内必须在〖设备房出入登记表〗上登记。 4.2 机房通风良好，保持合适环境温度，防止雨、雪侵入和小动物窜入。 4.3 电梯机房每天巡检一次，机房整洁，无乱堆物现象；机房内设置的手动松闸扳手应按要求挂放；“五方通话”、应急通讯正常；紧急救援流程应粘贴在操作时清楚看到的地方。 运行管理——设备运行与维护 电梯五方通话是指电梯对讲系统中管理中心主机、电梯轿厢、电梯机房分机、电梯顶部、电梯井道底部五方之间进行的通话。 4.4 电梯运行中无异响、配件无破损、无渗、漏油痕迹。 4.5 维保单位每月对大楼电梯维保二次，维保记录签收并存档。 4.6 安全检验合格标志维保单位向质量技术监督部门的特种设备安全检验机构申请年检，电梯检验合格证的原件需张贴在电梯内指定位置、无缺失。 运行管理——设备运行与维护 运行管理——设备运行与维护 5、给排水系统的运行与维护 5.1 水泵房整洁无乱堆物现象；每天巡检一次，每月保养一次，巡检、进出和保养有记录并存档；管理制度上墙。 5.2 对生活二次供水箱（池）每年进行2次定期清洗、消毒，水质符合国家饮用水标准，并及时填写〖水池/水箱清洗消毒过程记录〗。 5.3 控制箱指示、标签完好；双电源切换正常；手、自动启动正常；管道/泵无锈迹、无跑、冒、滴、漏等现象；标识完好。 运行管理——设备运行与维护 5.4 熟悉了解管道走向及各类阀门，对集水井设备每天检查一次，每月保养一次，检查、保养有记录；集水井设备双电源切换正常，主、备泵切换正常，手、自动启动正常。 5.5 每月一次检查雨、污水窨井、管道，定期疏通雨、污水窨井、管道，有记录、有存档，认真做好〖下水管道月度检查表〗及〖疏通排污记录表〗。 5.6 北方地区室外水表井、阀门井、消防水泵结合器井等，冬季降温前必须做好防寒保暖工作。 物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程中，稍有疏忽往往会造成重大事故。同时，设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节； 安全管理 加强安全教育与宣传 设备安全管理措施 落实设备合格证制度 安全责任制度 对操作人员要：培训安全作业规程，安全意识教育和安全作业管理。 对业主和使用人员要：宣传设备安全使用知识，提高安全意识。 在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报栏。 安全管理——加强安全教育与宣传 对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的安全保护措施 定期进行设备的安全检查和性能测试 制定设备的安全管理制度 安全管理——设备安全管理措施 落实国家对安全性能要求高的特种设备合格证制度，如电梯、锅炉等。 要求使用和维修人员持证上岗。 安全管理——设备合格证制度 主管领导负责安全管理工作，安全巡检。 在岗位责任制中，安全必须作为一项责任内容明确下来。 安全管理，人人有责。 形成一整套安全责任制度。 安全管理——安全责任制度 《特种设备安全监察条例》规定：锅炉、电梯、游乐设施等为特种设备，实行政府安全监察制度 按规定保养，人员持证上岗 配合安全检查，落实合格证制度 形成一整套安全责任制度 分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责任 安全管理——特种设备 物业设备的维修管理是指对设备维修活动所从事的组织，计划与控制。 维修管理 设备的三级保养 定期检查 日常维护保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做好坚固工作以及必要记录等。 一级保养：按计划进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期保养。 二级保养：对设备进行全面清洗，部分解体和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。 三级保养：以维修为主，列入设备的检修计划，对设备进行部分解体检查和修理，更换或修复磨损件，清洗、换油，检查修理电气部分，局部恢复精度，满足加工零件的最低要求。 维修管理——设备的三级保养 设备检查：指根据检测仪表或人的感觉器官对设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检查和校验，是设备维修管理中的一个重要环节。 通过检查，及时查明和消除设备隐患 针对发现的问题，拟定改进的工作措施，有目的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量。 维修管理——定期检查 四大目标 查明危机原因 减少或控制破坏、损失程度 迅速、正确的反应 制止危机继续存在 工程危机管理 -