不同转让方式的税负分析.pdf

一、 房地产企业并购模式 从公司并购模式而言不论企业合并，还是单纯涉及资产的并购或股权的受让， 最终离不开股权并购或资产并购两种模式。 二、 房地产企业并购方式 两种并购模式主要有以下几种具体操作方式： （一）房地产整体开发项目转让 房地产开发项目，一般是指已经批准立项，已取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一 定投资，完成了土地上的三通一平和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可 证，已具备开工条件的建设工程项目。 因此，房地产开发项目转让的标的实质上为： 1、土地使用权； 2、涵盖了转让方所取得之立项批准、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许 可证等一系列行政许可的建设开发权。 根据我国有关法律规定，房地产开发项目的转让应具备如下条件： 1、转让方和受让方都应具备房地产开发经营资格，但受让方受让项目后并非用于经营开发 而自用情形除外； 2、转让方已经合法取得土地使用权，并已交付了土地出让金。如果是划拨土地，应当办理 了有关批准手续并补交了土地出让金； 3、转让方已经取得建设工程规划许可证和施工许可证； 4、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设开发投资应达到 25％以上。 而项目转让需要办理的法律手续包括： 1、项目土地使用权的变更登记手续； 2、房地产开发项目转让的备案手续，具体由房地产开发主管部门办理； 3、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体由规划管理部门和建设管 理部门负责办理； 4、向原立项审批部门办理项目建设者更名手续。 （二）在建工程转让 在建工程转让，是指房屋建设工程权利人在房屋建设工程竣工前，将在建房屋及土地使用权 全部或部分转移给购买人。与转让整体项目不同的是，部分在建工程转让系指转让方有时仅 以整体项目中的单幢或数幢在建房屋工程进行转让，其余工程仍由其自己完成。对于在建工 程转让，我国法律法规未作出具体规定，如《城市房地产管理法》（2004 年修订）及《城 市房地产开发经营管理条例》（1998 年）均只对房地产开发项目的转让作了简要规定。目 前只有少数城市专门针对在建工程转让作了较为具体的规定，如上海和石家庄。 如《上海市房地产转让办法》，转让在建工程必须符合五项条件： 1、在建工程所占土地使用权为出让取得，并已支付全部土地使用权出让金，或属在 1994 年底前以划拨方式取得土地使用权，但已列入市计委商品房计划的内资项目； 2、土地使用权已经依法登记，并取得房地产权证（属１９９４年底前，划拨取得土地使用 权的，应是持有效期内的《建设用地批准书》）； 3、取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证； 4、房屋建设的开发投资额已经完成２５％以上。 在建工程转让应办理批准手续，即在建工程转让方应于签订在建工程转让合同之前向房屋土 地资源管理局办理申请转让的批准手续，只有经批准的工程方可对外进行转让；另还需办理 过户手续，即在建工程的转让当事人应于在建工程转让合同签订生效后三十日内，向房地产 交易中心或区县房地产交易中心办理在建工程转让过户手续。 如《石家庄市城镇房产转让管理办法》第十条规定，房屋建设工程转让应当符合下列条件： 1、取得土地使用权证书； 2、取得建设工程规划许可证； 3、取得建设工程施工许可证； 4、房屋建设的开发投资总额已完成 25%以上。房屋建设工程需转让的，转让人应持上述文 件向房产转让管理部门提出申请，对符合条件的，房产转让管理部门发给批准证明，对不符 合转让条件的，作出转让的决定，并书面通知申请人。 从上述可以看出，整体项目转让与部分在建工程转让的条件及手续基本相同，但亦有不同之 处。 整体项目转让与部分在建工程转让的优点在于：受让方在较大程度上可以避免相关法律风险， 如以项目所有人名义对外提供的担保风险，收购前的不明债务或违约合同赔偿风险等。 缺点在于：一是投资开发成本较大，需交纳办理土地过户契税（成交额的 3％）和手续费等； 二是除需要处理与政府主管部门的关系外，还需要处理与勘察、设计、施工、监理、材料供 应等各方的关系，同时还会有与购房户、金融单位之间的繁杂关系，手续非常繁琐。 （三）合作开发 根据我国现行法律法规及最高院相关司法解释的规定，合作开发房地产是指两方以上当事人 为合作开发房地产而共同出资、共享利润、共担风险的合作开发方式。一般是一方提供土地， 另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地，建筑房屋，并在项目开发完成后按约定比 例分享利益。 成功的合作开发，应注意如下问题： 1、提供土地一方必须取得了土地使用权，交纳了土地出让金，或者办理了土地使用批准手 续，具备了转让的实质