威海悦海花园项目策划报告-62页-2008年.ppt

现象 客观分析 产生后果 依托异地置业需求而不具备高端物业标准 滨海概念楼盘应面向高端市场并非异地的普通白领，高端市场中的高收入群体对物业素质以及相关配套的要求比较高，对物业价格的承受能力也较高。 性价比是决定异地客群购买的重要考量因素，该项目具备高价位而不具有高端品质，导致异地客群流失，直接影响销售速度。 单一的滨海概念无法跨越固有的区域边界，开拓新的竞争空间 区域现有的社区在本地客群心中形象陈旧而低端，区域间的竞争主要发生在同一价格带上，价格已达到市场承受值。 周边低端产品的低价格很容易拦截部分地缘性客户，造成客户分流。在项目形成可打动客户的现房实景前，难以实现高价格的诉求。 悦海世家项目作为距离本案直线距离最近，最具备滨海亲水板块特点的海景住宅项目，其市场表现并不乐观：由于项目定位不准，楼盘推广不力导致项目一期开盘不到半年便出现滞销现象，操作中遇到障碍重重。其原因和大多数销路不畅的海景住宅项目暴露的弊病大相径庭。 威海市一线海景住宅七大反思： 反思一：过多透支滨海观景概念； 反思二：各楼盘垂直与水平价差偏离过大的问题始终无法解决； 反思三：楼盘普遍注重外部海景，弱化了内部景观设计； 反思四：注重室内独立空间，而忽视公共共享空间； 反思五：忽视建筑细节美化； 反思六：各楼盘内部户型大同小异，缺乏创新； 反思七：忽视装修质量控制，导致“精装修”