房地产法学第二章(2012年本科生(法学.)).ppt

出让方式 房价构成 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等公开的方式出让，禁止以协议方式出让经营性土地 史上最严房产新政能抑制房价吗？ 2003年，上海出让土地面积6102万平方米，政府实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地政府收取不过150.4元，2004年，出让6573.2万平方米，政府实收出让金140亿，平均出让金价213元，2005年，出让5941.3万平方米，实收出让金100.4亿，平均出让金单价169元，2006年1～9月，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿，平均出让金单价137.9元。 史上最严房产新政能抑制房价吗？ 浦江镇的六块世博会动迁基地，土地面积共67.73万平方米，土地等级为六级，土地出让合同是 “沪闵房地（2005）230、231、242、243、247、248号”，政府收取的土地出让金单价则是：568.97/67.7=8.4元/m2。  史上最严房产新政能抑制房价吗？ 土地一级市场的“超低价”的存在只是为了让房地产商中的“凤毛麟角”将从一级市场得来土地能炒卖出个好价钱 史上最严房产新政能抑制房价吗？ 政府不但掌握出让土地使用权的权利，还掌握“由谁来受让土地使用权”的决定权。  《物权法》第137条第2款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。” 地上附着物补偿费 由省、自治区、直辖市规定 青苗的补偿费 由省、自治区、直辖市规定 应区分不同建设项目决定补偿标准，即凡属公益性用地继续实行目前的征地补偿制；凡属经营性用地则由具体建设单位按市场阶向农民集体购买。 在现有的补偿标准基础上进一步提高补偿数额，必要时可突破《土地管理法》关于“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地补征用前三年平均产值三十倍”的限额规定 无论公益性用地还是经营性用地均实行完全的市场化征购 建立征地区片价和宗地价评估制度 四种意见： 征地补偿款分配争议 土地补偿费是对集体经济组织失去土地所有权的补偿，因此该项补偿的获得主体应为集体经济组织的全体成员；而安置补助费则是对因丧失土地使用权而需要加以安置的集体经济组织成员的补偿 (二)征地补偿款分配纠纷的立案条件之争： 对于因征地补偿款分配而引发的纠纷，当事人向人民法院提起诉讼，人民法院能否受理以及是否作为民事案件审理，最高人民法院曾有过不同意见、答复、复函以及会议精神。 1994年l2月，最高人民法院在对江西省高级人民法院所作的《关于王翠兰等六人与庐山十里乡黄山岭村六组土地征用赞分配纠纷一案的复函》中认为： “当事人为土地征用费的处理发生争议，不属于法院受理案件的范围，应向有关机关申请解决” 2001年7月9日，最高人民法院研究室对广东省高院的答复51号文认为 “农村集体经济组织与其成员之间因收益分配产生的纠纷，属平等主体之间的纠纷。当事人就该纠纷起诉到人民法院，只要符合民事诉讼法第l08条规定，人民法院应当受理。” 2001年12月31日，最高人民法院研究室又以法研116号答复指出 农村村民因土地补偿费、安置补助费问题与村民委员会发生纠纷的，人民法院可以参照法研51号答复办理。 2002年8月19日，最高人民法院立案庭对浙江省高院的批复([2002]民立他字第4号)则认为： “农村集体经济组织成员与农村集体经济组织因土地补偿费发生的争议，不属于平等民事主体之间的民事法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。对此类争议，人民法院依法不予受理。对于不需要由农村集体经济组织安置人员的安置补助费和地上附着物、青苗补偿费发生的争议，属于平等民事主体之问的民事权利义务争议，属于人民法院受理民事诉讼的范围。” 首先，某类纠纷是否作为民事案件由人民法院受理，与争议标的权属并无关系。即使土地征用补偿费用全部属于农村集体经济组织所有，如果集体经济组织成员，甚至集体经济组织之外的任何第三人，主张分配或享有征地补偿利益或者认为集体经济组织占有、使用或分配该征地补偿款侵犯了自己的合法权益，只要符合《民事诉讼法》第108条规定的受理条件，人民法院就应当作为民事案件审理 其次，村民委员会，并不是一个行政组织或行政机构。按照《村民委员会组织法》的规定，“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督”。因此，从主体性质上讲，村民委员会并非行政机构，也非依政府授权，代行行政职能的组织。故村民委员会从法律上讲，其主体资格并非行政性质，而只能是具有独立法律地位的民事主体 再次，应将征地补偿款分配与征地行为本身加以区别。 在实践中，人民法院不