万科项目发展解密与的经验借鉴.ppt

深圳市睿达房地产顾问有限公司 深圳市道然企业管理顾问有限公司;目录;3. 投资过程中各专业的开展及专业模块的搭接;“七对眼睛”看西山;;Pulte homes 描述的七对眼睛是什么？;七对眼睛是解决什么问题的？;七对眼睛的实施过程;1 2;七对眼睛在大连西山项目的实施过程—找到目标客户; 跳出专业，关注战略; 建立经营准则;纲要 定义 作用 方法 实例 原则;*;纲要 定义 作用 方法 实例 原则;七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到目标客户;七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到目标客户;流程：;七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到解决方案;七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到解决方案;七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到解决方案;七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到解决方案;营销 设计;七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到解决方案;流程：;七对眼睛小结;七对眼睛的基本原则;The end.;营销客服：客户细分基于家庭生长周期与支付能力的客户终生锁定战略;Pulte Homes公司的客户细分;金茂基业;金茂基业;金茂基业;金茂基业;金茂基业;客户细分背后的能力系统;金茂基业;研究思路-从哪些方面对消费者进行细分;研究步骤-如何进行细分;定性研究（座谈会）调研城市;*;*;*;*;*;*;*;*;定位：城市地图科学决策、提高效率的项目投资研究工具;城市地图的根本目的;城市地图与可行性研究报告;1、基本框架的确定;2、配套调研工作的展开;3、存量土地的摸底;4、竞品市场的深入了解;5、影响土地价值因素的重新认识（规划、人口等）;6、片区发展的清晰定位;7、对于土地属性与客户属性结合的尝试;7、对于土地属性与客户属性结合的尝试;7、对于土地属性与客户属性结合的尝试;8、城市地图软件化的探索;设计：产品品类 基于客户导向的设计、产品标准化;*;*;一、品类规划的四个阶段介绍; 客户 ;客户 ;阶段一：客户细分;阶段一：客户细分;阶段一：客户细分;阶段一：客户细分;阶段一：客户细分;阶段一：客户细分;阶段二：产品系列;阶段二：产品系列;阶段三：品类划分;阶段三：品类划分;阶段三：品类划分;*;阶段三：品类划分;阶段四：品类应用;阶段四：品类应用;阶段四：品类应用;阶段四：品类应用;阶段四：品类应用;阶段四：品类应用;阶段四：品类应用;*;*;二、品类描述表格介绍;表格的逻辑结构;表格的逻辑结构;表格的逻辑结构;*;经济测算;问题;项目净利润 =销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税 （期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）;一、应用标准测算报表体系的必要性;二、新的可行性论证经济指标体系的特点;除整体指标外增加了单项指标 如：资金峰值比例；地价支付贴现比； 启动资金获利倍数。 运用函数工具和公式链接简化计算 如：净现值（NPV）函数； 内部收益率（IRR）函数； 测算要素的弹性调整。;资金的时间价值： 资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。 今天的1元钱 不等于 明天的1元 利息；单利；复利；贴现；现值；终值 资金成本：使用资金要支付代价 银行借款 ： 按利率计付利息 股东投入： 交付利润;四、现金流量与净流量、净现值;五、现金净流量与利润的关系;六、项目可行性论证经济指标体系;6-1、内部收益率（IRR）;6-2、销售净利???;6-3、总投资回报率;6-4、销售毛利率;6-5、获利指数（现值指数）;6-6、资金峰值比例;6-7、地价支付贴现比;6-8、启动资金获利倍数;七、核心指标的基本要求（参考）; * ; * ;八、关于本指标体系;成本分析;*;项目投资风险评估与分析;*;*;*;*;人法地，地法天，天法道，道法自然。;----老子