上海虹桥临空经济园的区8#地块项目市场研究报告.doc

上海虹桥临空经济园区8#地块 项目市场研究报告 上海融真实业有限公司 2010年3月1日1 项目背景 3 1.1 主要经济指标 3 ? 规划指标 3 ? 财务指标 3 ? 区位条件 3 ? 交通配套 4 ? 周边情况 5 ? 地块现状 5 1.3 市场环境素描 6 ? 总体概述 6 ? 宏观市场预期 8 ? 项目周边市场行情 8 ? 优劣势分析 9 2 项目建议 10 2.1发展目标 10 2.2市场定位 11 ? 产品定位 11 ? 目标客户 11 2.3规划构想 12 ? 地块情况 12 ? 物业类型 12 ? 参考案例 12 2.4市场建议 13 ? 商业 13 ? 写字楼 13 3 财务分析与结论 14 3.2结论 15 1 项目背景 1.1 主要经济指标 规划指标 地理位置 占地面积 用地性质 容积 率 建筑 面积 建筑密度 建筑限高 绿地率 虹桥临空园区。临虹路以南，广顺北路以东，金轮路以西，规划路以北 51226㎡/76亩 商务办公 2 102452㎡ 30% 40M 35% 财务指标 土地总额为7.28亿元； 项目总投资13亿元； 项目总收入26亿元； 毛利为11.65亿元，毛利率为89%； 净利为8.74亿元； 自有资金（按土地成本计算）投资回报率为120%； 开发周期3年。 区位条件 虹桥临空园区是长宁区三大经济组团之一上海发展现代服务业黄金走廊的西部核心。上海虹桥临空经济园区西，毗邻虹桥国际机场，离世界最大的虹桥综合交通枢纽仅一路之隔。 交通配套 地块位于外环线以内，距离虹桥国际机场仅5分钟车程，直上外环线，连接沪宁、沪杭、沪嘉高速公路仅2分钟车程，贯通318国道。距离虹桥别墅住宅区仅5分钟车程，对内对外交通都十分便捷。该地块步行分钟至地铁2号线淞虹路站，地块周边的轨道交通有15号线（规划中）。周边情况虹桥临空园区已形成以跨国公司地区总部、长三角企业总部及企业的管理中心、营运中心、研发中心、结算中心的产业布局。位于临空园区以高新技术为主的高端企业总部集聚区范围内，周边有德国博世、联合利华、新加坡佳通集团、丹尼斯克、美国伊顿等著名总部企业20多家。 项目卫星地图 项目规划图 地块现状 项目目前为净地 地块由8#-1和8#-2南北两块构成，中间由朱家浜河道隔开。 1.3 市场环境素描 总体概述2009年年初,上海房地产市场表现低迷,全球金融危机几乎影响了各类物业市场。然而下半年随着国内经济迅速复苏,全球经济回稳, 市场不确定性的逐渐消减,加之宽裕的市场流动性, 2009年下半年投资市场趋于活跃整体市场表现明显改善。2008年10月,中央政府推出针对购房者的优惠政策,之前被压抑的需求得到释放,2009年住宅销售市场出现强劲反弹,房价屡创新高。非住宅物业市场在上半年的平淡表现之后,2009年下半年亦有回暖。甲级办公楼市场虽然仍处于周期性调整阶段,但下半年部分需求开始重返市场。租金下降势头放缓,空置率上升速度也有所减缓。受强劲的零售销售支撑,物业市场,特别是优质整体表现一直良好。2009年,上海物业市场整体表现稳健,旺盛的零售消费支撑着物业的吸纳持续增长。2009下半年社会消费零售总额保持2位数的高速增长态势,1~11月同比实际增长14.6%,同期上海人均可支配收入增速在2009年一季度见底后持续回升,前三季度累计同比增长8.0%。另一方面,由于年物业市场总体空置率进一步攀升至11.4%,但至2009年年底,消费信心的居民收入稳定增长,零售消费上升使得商家的承租能力提高租金在四季度随市场基本面改善而止跌回升。其中新兴商圈上半年虽然租金跌幅较大,下半年度较快,而核心商圈由于前期租金水平较高且一直较为平稳,下半年升幅相对较小。由于上半年需求疲弱,2009年全年新增吸纳量仅为2008年的45%。第四季度空置率有所上升,租金则继续小幅下降。截至12月,上海甲级写字楼市场平均租金为每天每平方米6.8元,较2008年底下调18.5%。从来看,陆家嘴、竹园及卢湾都有超过20%的租金跌幅。由于2008年底以来供应量较大,空置率维持在较高水平,竹园与陆家嘴的租金跌幅最大。卢湾租金跌幅亦较大的主要原因是前期较高的租金水平。而受益于其租户主要为内资企业,受金融危机影响较小,以及较低的租金基数,长宁在全球金融危机后租金跌幅最小,全年仅下跌了6.4%。黄浦、徐汇及静安区全年租金跌幅都在10%~20%之间。尽管上海甲级写字楼市场需求稳固回升,但由于2010年供应量将达高峰,预计整体市场表现仍受制于充足的供应。即使考虑开发商自用及买家购入自用的部分,整体市场待租的面积仍较大。整体租金仍将处于下降通道,但降幅趋缓。2009年以来,更多甲级写字楼出现在上海非中心区域的新兴商务区,预计未来