上半年上海别墅市场的报告.docVIP

2005年上海别墅市场对独栋别墅开征累进制计税的土地增值税征收土地增值税对持有不满3年而转让者，将全额征收土地增值税；持有时间在3年以上5年以下者，土地增值税减半征收；对持有5年以上转让者，将根据税务部门审核结果，如属于自住房产的别墅住宅，免于征税；属于投资房产的，则要缴纳土地增值税。税率按照国家规定以累进制计算，简化表述即为：以“售价减去（原购入价＋营业税、契税等交易支出）”为税基，再将计算出的税基与括号内的原购入金额与合理支出的总和相除，当结果小于等于50％时，税率为30％；大于50％小于等于100％时，税率为40％；大于100％小于等于200％时，税率为50％；大于200％，税率为60％。别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，近期别墅市场由于经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税等调控政策和本身质量等多方面原因，销售速度整体趋缓。在别墅市场中2005年前5个月的月均成交量相比2004年下跌三分之一。 2月上 2月下 3月上 3月下 4月上 4月下 5月上 5月下 6月上 6月下 独栋交易套数 114 172 203 218 185 148 79 81 88 89 联体交易套数 100 222 230 165 111 69 93 140 98 67 　 2月上 2月下 3月上 3月下 4月上 4月下 5月上 5月下 6月上 6月下 独栋交易面积（万平方米） 4 5.65 7 6.97 5.47 5.22 2.6 2.72 2.97 3.01 联体交易面积（万平方米） 2.3 4.4 5 3.7 2.42 1.53 1.9 2.81 2.19 1.47 今年一季度，系列调控政策对于低端别墅市场的影响尚未显现出来，而高端别墅市场出现滞销局面9例新开别墅的销售情况来看，月亮河碧园、聚贤煌都、现代华庭、翠景苑等公寓与别墅混合型物业受到众多购房者的青睐，这也从侧面反映了低端别墅销售火爆的态势。位于徐泾板块的西郊华城和世纪公园板块的百富丽山庄2例纯别墅物业销售率均超过50%。销售不畅的高端别墅产品售价高、面积大、物业费用高遭遇销售“瓶颈”纯别墅物业推盘量有所放缓，直接导致了别墅平均价格的下跌。城区别墅供应量大幅缩水，而以松江、为首的郊区别墅供应量则呈现出扩容的态势中端别墅供应量增长，销售价格在10000-12000元/平方米价格段受到较大的冲击竞争。 三、高档别墅市场分析 综述 自2001年开始，整个上海高档别墅的供应量呈直线上升态势，目前别墅集中于松江佘、浦东区域、青浦的区域和闵行的区域上海高档别墅的购买客户主要以富有阶层为主较高的承付能力决定了他们对价格的敏感性较低对别墅转让实行重税顶别墅核心高档别墅区域的土地供应十分有限，加之顶高档别墅设计、建造上的要求较高，别墅保持相对位于上海市青浦朱家角东方港湾·金杰，淀山湖元/平方米上海高档别墅租赁市场目前上海高档别墅租赁市场供应增长稳定近几个月随着需求市场的强力推动，整体租金已经开始有回升势头出现；空置率方面也已经稳定在一个较低的水平。常驻上海的欧美外资企业高级人员是高档别墅租赁市场的最主力需求群体目前上海虹桥、浦东(张江、碧云、康桥)两个最为成功的高档别墅租赁社区 考虑到2004年之前，青浦囤积的别墅用地较为充沛，加之2004年推出的这两幅独栋别墅土地，可以预见2005年青浦独栋别墅市场将保持供求平衡的格局。 闵行高价别墅逆市放量 区域价格猛然走高 闵行区别墅成交均价自2004年下半年起彻底突破10000元/平方米，2005年上半年成交价基本维持在12500~13500元/平方米之间。其间2005年4月份的成交价格异动，经分析为独栋别墅和双拼、叠加别墅比例结构调整引起的。4月以圣得恒业为代表的一批高价别墅逆市放量，带动了区域价格猛然走高。 闵行区2004年新增容积率小于1的住宅用地20幅，占地面积205万平方米，可建面积33.4万平方米。这些土地基本集中在马桥镇，且容积率一律不超过0.3，基本都是0.17的用地指标。截至2005年5月，闵行尚未有容积率小于1的住宅用地供应。 从成交量来看，闵行区别墅的成交量在2005年2~5月，明显萎缩。基本在1.5万~2万平方米/月。而2004年的平均水平为3.3万平方米。从板块上看，2005年5月，沪闵路别墅板块价格依然走势较好。成交均价为14098元/平方米，仅次于2004年11月的14204元/平方米。特别是主力楼盘圣得恒业推出的别墅导致该板块连续两个月均价走高。 但是该板块的成交量走势基本和全市别墅、闵行区别墅走势一致。除了2004年9月，受合生城邦集中销售影响，成交量飙升到8.3万平方米。近三个月成交明显放缓，维持在5-10套/月。 该板块成交量持续走低