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中原上海市东方庭院的2008年营销策略报告
东方庭院2008年营销策略报告;前 言;目 录;一、市场研判;- 政策面：
政府从贷款、税收、交易流程等方面抑制房地产投资，引导自住性需求；
- 经济环境：
持续高速运行，人民币汇率问题，流动性过剩，股市发展推动财富聚集；
- 房地产市场：
07年在经济高速增长和政策打压的情况下出现了持续的走高，9月底宏观调控政策的加强使市场略显疲态。;上海市场综述;下半年成交量价变化;2007年中原二手住宅月度成交套数;市场小结;二、成交客户分析;中原针对东方庭院206个成交客户信息重新进行了梳理，其中有效客户信息198份，样本率约96%，对这198个成交客户样本进行分析。
;客户户籍;客户学历;1、家庭月收入5万以上占到合计占到63%。
2 、独栋客户月收入5万元以上占到91.5% 。
3、叠加客户月收入5万元以下占60%。;4、认知及来访情况;5、朋友推荐及付款方式;6、关注因素及不足因素;小结;结合市场与成交客户的启示;三、推盘策略;1、2007年成交情况;2、待售产品;3、影响推盘的因素;4、整体推盘策略;5、销售策略;6、价格策略;购房不贷款，”鼠“您精明！ ;0;1个月付清总房款，给予94折优惠；
3个月付清总房款，给予96折优惠；
3个月付3成首付，6个月分期付清，给予99折优惠；
3个月付3成首付， 9个月分期付清，1.02倍房款总价；
3个月付3成首付， 12个月分期付清，1.05倍房款总价；;四、媒体活动策略;大量北邻水叠加别墅和毗邻200米竹林景观大道的叠加别墅，性价比高。1——4月份平稳去化。;;;;;;活动策略;东方庭院08年营销活动;“摄界”—2008发现之旅“朱家角”;活动执行;“水乐动天” --东方庭院国际古乐节;活动执行;“超狗争霸赛”;销售进入尾声，以维系客户，创建楼盘全新体验;活动执行;五、策划销售管理; 项目组织架构;项目组织架构;每周例会
汇报上周工作进展及成果；
总结经验及问题；
确认本周工作计划；
形成会议纪要，整理后给到发展商签字确认。
;改进总结 ;基础培训
工作内容：包括项目销售讲义、案场礼仪规范、竞争个案情况及市场环境解析、业务技巧、业务流程，并在培训后进行笔试及现场模拟销售考核，销售人员必须考试合格后上岗。
???作目标：提高专业度，树立项目及发展商品牌形象
完成时间：2008年1月10日-1月15日 ;二、规范业务流程;三、门店走访;四、考核制度;改进总结;近期工作沟通; Q A
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