五洋商城21号楼营销的方案.doc

五洋商城21号楼营销方案 本楼基本状况 本楼为本案原规划中的汽车展厅，原规划为两层，后变更为四层建筑，其一层层高为5.4米，二层层高为4.8米，三四层层高均为3.6米，一楼的规划用途为汽车展厅，二楼为一楼的辅助楼层，三四层规划用途为办公用房。 该楼一、二层建筑结构相同，建筑面积均为1885.83平方米；三、四层相对二层在建筑上南北向宽度分别缩减8米和16米，三层建筑面积1491.16平方米；四层建筑面积1009.55平方米，总建筑面积为6272.37平方米。整体建筑似阶梯状。 本楼位于本案南区的南半区西半部分，位于本案沿昆太路建筑23号楼及沿恒洋路建筑27号楼内侧，本楼与23号、27号楼间的通道宽度均为10.5米；西南角设有本案沿昆太路建筑23号楼通道，通道宽4米；东临本案南北主干道，道路宽为16.6米；北侧为商城内道路，宽约15米；路北面为本案最大面积的地上停车场，面积约2000平方米。 目前整幢楼已结构封顶。 市场细分（专业市场） 1、太仓市专业市场调查 开发商业地产的风险较大，与开发住宅相比，其风险系数要高出很多，这是每一个房地产开发商心里都是非常清楚的。早在前几年我国的商业地产就发展得如火如荼，03年下半年至04年2月份期间，全国的房地产开发中平均每2天就有一个新的商业地产项目出炉，但总体运作情况并不理想，当然也不乏部分运作较好的商业地产项目。 在前几年，太仓的部分房地产开发商由于受到全国兴起商业地产开发的影响以及经不住商业地产开发的高额利润的诱惑，也有不少太仓本土的房地产开发商陆续开发起了商业地产或是商住综合的地产项目，如欧倍福家居装饰广场、众兴陶瓷城、太仓建材市场、新世界百货以及目前在建的太仓美时达家居装饰广场等。从目前在经营或在建预售的各个项目来看，除了本案之外，其运作或经营状况都不尽如人意，包括一些大型的购物商场。对于太仓的部分专业市场的经营产品种类和经营状况及在售个案的运作状况本公司也做了一次市场调查，简表如下。 项目名称 目前状况 经营/运作状况 经营品种 美时达家居装饰广场 预售中 偏差 建材、家居装饰、卫浴洁具等 欧倍福家居装饰广场 在经营 一般 建材、家居装饰、卫浴洁具等 太仓建材市场 在经营 相对较好 建材、装饰材料等 太仓众兴陶瓷城 在经营 一般 建材、卫浴洁具等 从目前太仓所建有的或是在建的专业市场的经营产品的种类来看，所经营产品都是有关房屋装修所需建材和家用厨卫设备以及家居装饰用品等，所经营的产品行类比较单一。 2、太仓部分行业经济概况简述 太仓，位于江苏省东南部长江口南岸，地处北纬31°20’—31°45’，东经120°58’—121°20’。东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西、北分别与昆山、常熟市连壤。 太仓市隶属江苏省苏州市管辖，市人民政府驻地城厢镇。全市辖12个镇、231个行政村、3930个村民小组、56个居民委员会。全市场总人口约45万人，农业人口27万，非农业人口18万。境内有2个省级开发区：太仓港港口开发区、太仓经济开发区。 改革开放的浩荡东风，将太仓汇入世界的洪流，太仓得天独厚的地理位置和丰厚的经济基础，为其全方位开发开放的推进经济国际化进程提供了优越的自然条件和前所未有的历史性机遇，展示了广阔的发展前景，太仓港已批准为国家一类口岸，正式对外国籍船舶开放，并作为上海国际航运中心的组成部分。随着太仓港区和太仓经济开发区建设的不断完善，中远、华能、华油、阿莫科、美孚、耐克等国内外的近20家大财团、大企业以及大大小小的台资、德资企业已落户太仓。农业向着多元化、产业化方向发展，工业经济经过结构调整优化，以石油化工、机电一体化、轻工食品、精密机械、高档纺织服饰和能源原材料为主体的六大新兴主导产业群正在加速形成。 随着琏庆五金、财荣金属、于钛金属、公诚金属、英明机件等台资企业项目先后落户太仓开发区，目前的太仓工业经济呈现出一副重工业与轻工业齐头并进的繁荣景像。截止目前，已有大小电子器件制造企业近千家入驻太仓；生产纺织品、服装、化纤、棉纺制品及生产纸产品的企业厂家达到千余家。 近两年，太仓的自行车行业的发展无疑是太仓所有轻工业行业中发展最为迅速的行业之一。据权威部门统计，2003年7-9月太仓市共计出口自行车整车76.54万辆，金额2301.68万美元，数量和金额分别比2002年同期增长410%和448%。目前，太仓自行车整车生产及零配件加工企业已近百家，仅陆渡镇就有57家自行车相关产业企业。陆渡，已成为远近闻名的台资“自行车出口一条街”。自行车及其零配件已成为太仓地区出口量最大的轻工机电产品。 在我国，拥有一辆私家车已成为很多家庭在实现了购房买一套不错的公寓住房后的第二个奋斗目标。据太仓市权威部门统计，截止2003年底太仓的私家车总量约等于截止2002年底太