中原镇江市商业调研的报告.doc

申华·冠城国际 镇江市商业调研报告 目 录 一、镇江商业 3 1.1 概述 3 1.1.1 城市概况 3 1.1.3 商业概述 4 1.1.3 商业规划 4 1.2 商圈简介 6 1.2.1 核心商圈 6 1.2.2 次级商圈 8 二、核心商圈研究 11 2.1 商业形态分析 11 2.2 商业业态分析 12 2.2.1 沿街业态 12 2.2.2 集中型商业业态 13 2.2.3 特色街区 16 2.3 经营状况 17 2.3.1 沿街商业 17 2.3.2 集中型商业 17 2.3.3 特色街区 18 2.4 租金/售价、招商政策 18 2.4.1 沿街商业 18 2.4.2 集中型商业 19 2.4.3 特色街区 21 三、次级商圈研究 23 3.1 商业形态分析 23 3.2 主力商业业态分析 23 3.3 经营状况 24 3.4 租金/售价、招商政策 25 四、消费者研究 27 4.1 消费习惯与特征 27 4.2 购买力水平 27 4.3 高端消费 29 五、项目区域商业 33 5.1 项目区域简介 33 5.2 区域商业现状 34 5.3 区域商业未来 34 六、研究建议 36 一、镇江商业 1.1 概述 1.1.1 城市概况 镇江隶属江苏，位于长江下游南岸，京杭大运河与长江的十字交叉口。城市东西最大直线距离95.5公里，南北76.9公里。全市土地总面积3847平方公里，其中市区面积为1082平方公里。下辖三个县级市和四个行政区，分别为丹阳市、扬中市以及句容市，和丹徒区、京口区、润州区以及镇江新区。 镇江人口增长维持在较低水平。2007年，全市人口与上年相比持平略减，户籍总人口268.78万人，比上年减少了0.01万人。其中，市区总人口102.82万人，与上年相比增加了0.1万人，城市化进程持续进行中。 镇江地处江苏西南部，位于中国经济最发达、最具潜力的长江三角洲区域，东南接常州、西邻南京、北与扬州泰州隔江相望，同时受到南京都市圈和苏锡常都市圈的双重辐射。同时，作为长江与运河的交汇点，其地理优势尤其是港口十分明显，说明城市本身就具备了一定了投资资本。但实际上，在长三角经济快速发展的过程中，沪宁沿线的发展更加引人注目，但镇江的发展速度却是明显要慢其他城市一拍。 1.1.3 商业概述 经过近几年的发展，镇江的商业中心已经由原先的大西路完全转移到了现在大市口一带，而大市口周边也相应成为了镇江最为核心的商业集中区，形成了一个包含大市口广场、中山路、南门大街以及第一楼街等在内的大型商圈。 如今的大市口，商业规模较几年前有了较大的提高；但在规模档次、辐射力等各方面均较之前改变甚微。该地区汇集了镇江几乎所有大型集中式商业；同时拥有大量的沿街商铺。目前大市口商业区是一个集购物、服饰、餐饮、休闲、娱乐与一体，可以说已成为镇江商业水平的最高代表。 就发展速度来说，与周边城市相比，无论是对比于南京新街口还是常州的南大街，即使是扬州的文昌商圈，镇江大市口商圈的发展速度还是显得较为缓慢的。而随着都市圈概念的普及，镇江与周边相邻的南京、常州、扬州等城市的交流互动逐渐变得频繁起来，这使得镇江在发展其商业时也有机会借鉴到其他城市的优秀理念和发展模式，发展速度开始逐渐加快。 另一方面，由于镇江城市规模较小，大市口商圈是目前镇江唯一一个成熟的商业中心。无论是过去的大西路，还是现在的大市口，一直以来镇江也都是只有一个商业中心。这种单一化的现象，使得镇江的消费也十分集中。无论是城市居民，还是周边县镇居民，都养成了到过去的大西路、现在的大市口商圈购物消费。这一情况随着镇江各新城区的发展壮大而被改变。随着城市规模的扩大，市政也做出了对于区域型次级商圈的发展规划，随着九里街红豆广场和沃德广场的出现，镇江单一商圈的历史一去不返。假以时日，镇江将出现更多的区域型次级商圈，这对丰富镇江商业的多样性和全面性而言无疑具有重要意义。 1.1.3 商业规划 至2020年前，镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系。 一个市级商业中心——即指大市口一级商业中心 功能定位是集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、金融、商务等于一体，反映城市经济发达程度的重要窗口，对顾客具有较强吸引力的商业、休闲活动目的地。该商业中心以大市口为核心，形成大市口核心商贸区、老城西商贸区、梦溪广场商贸区、长江路商贸区和牌湾商贸区等五大商贸区。规划商业零售网点营业面积为55万平方米。 四个区级商业中心——即指南徐、丁卯、谷阳、大港二级商业中心 　　南徐区级商业中心，将面向本区域居民的日常消费，面向城市行政、文化、商务机构，打造以现代零售业以及文体休闲、商务、宾馆等服务业为主要特色的区域商业中心。该商业中心位于檀山路中部，由檀山路与凤凰山路形成的十