北京东华国际广场公的寓产品市场研究报告.doc

市场研究篇 第一章　　北京房地产市场宏观研究 前 言 市场研究与市场推广是市场营销的两个主要步骤，二者相互关联，不可或缺。前者通过详尽地市场调查，采集相关市场数据，并运用科学的方法加以分析，从而准确把握宏观市场及区域市场的供需状况，深入了解国家政治经济政策对房地产市场的影响，科学地预测市场走向、竞争对手及竞争形势，最终确定准确合理的市场定位；而后者则根据前者的研究成果——市场定位——解决市场推广中的具体措施，如价格策略，销售策略，广告宣传策略，促销手段的组合策略等。简言之，前者是基础，后者为前者逻辑结论。 应当指出的是，市场定位是整个营销活动的核心，它既是市场研究的结果，又是市场推广的灵魂，它包含了产品和产品所提供的竞争优势两方面的基本内容。评价市场定位的指标是准确和有力。准确的市场定位最大限度地把握市场机会、最大限度地回避来自内部和外部的风险和威胁；有力的市场定位将淋漓尽致地表现产品内涵并赋予产品动人心魄的个性。 一、宏观环境分析 北京市宏观经济环境分析 2005年上半年，北京市积极贯彻落实国家宏观调控政策，以结构调整和经济增长方式转变为着力点，各项工作稳步推进，全市经济社会形势稳定，国民经济保持了平稳较快增长。 ◎ 经济社会发展的基本情况 1、经济增长率达到10.4%。 初步测算，2005年上半年全市实现地区生产总值2274.5亿元，按可比价格计算，比上年同期增长10.4%，增幅比一季度提高0.3个百分点，比上年同期（扣除非典影响为13.3%）低2.9个百分点。对比近10年来10.7%的全市平均经济增速，目前北京经济仍处于较快增长的轨道上。 地方财政收入保持较快增长。2005年上半年，全市完成地方财政收入455亿元，比上年同期增长20.2%。地方财政支出417亿元，增长16.6%。2、物价形势基本稳定。 2005年上半年，我市居民消费价格指数为101.7%，比一季度低0.1个百分点，比上年同期高1.8个百分点。在上涨的1.7个百分点中，上年翘尾影响约为1个百分点，本年新涨价影响为0.7个百分点。物价水平与经济增长的关系比较协调，继续保持了较高经济增长率和较低通货膨胀率的运行状态。 今年以来消费价格上涨的主要原因，一是居住类和食品类价格上涨幅度较大。上半年，居住类价格上涨7%，食品类价格上涨6%，分别拉动总指数上涨0.77个和1.71个百分点。其他六类价格指数中，除烟酒类物价略涨外，都比上年同期有不同程度下降。二是上游产品价格对居民消费价格的传导有所显现。上半年，上游产品价格持续高位上涨，原材料、燃料及动力购进价格上涨14%，比上年同期高2.2个百分点；工业品出厂价格上涨3.4%，同比提高1.1个百分点。传导效应是三类价格指数全面升高的重要原因之一。 3、城乡居民收入稳步提高。 2005年上半年，城市居民人均可支配收入8845.1元，比上年同期增长12.9%，扣除价格因素实际增长11%。其中20%低收入居民人均可支配收入4180.8元，增长14.4%，比城市居民平均收入增幅高1.5个百分点，扣除价格影响实际增长11.7%，也略高于全市平均水平。 ◎ 经济运行的几大特点 4、宏观调控取得成效(1)　信贷调控力度适时调整 2005年6月末，全市中资金融机构人民币贷款余额13136.5亿元，比年初增加536.3亿元，增加额比上年同期下降24.5%，降幅较一季度扩大22.8个百分点。但贷款收缩的力度明显减缓，6月末的贷款增加额降幅比5月末缩小28.9个百分点。其中，中长期贷款增加额下降50.9%，降幅比5月末缩小27.2个百分点。工业贷款增加较多,为78.5亿元，同比增长8.7倍，体现了有保有压的原则。 　　(2)　投资结构出现新变化。 2005年上半年，全市完成全社会固定资产投资977亿元，比上年同期增长14.4%，增幅同比回落7.7个百分点。房地产开发投资减速，全市完成房地产开发投资529.8亿元，增长8.1%，比上年同期下降16.1个百分点。 在房地产开发投资得到控制的同时，与产业和消费结构升级、与解决经济发展瓶颈制约相关的投资保持了较大幅度增长，重点发展区域投资保持较高增长。 城镇投资中，第一产业投资1.1亿元，增长19.5%；第二产业投资122.9亿元，增长73.5%，其中工业投资120.2亿元，增长73.9% ；第三产业投资247.4亿元，增长17.5%。电力交通等基础设施投资大幅增长。上半年，全市基础设施投资174亿元，增长7.9%，其中电力建设投资20.2亿元，增长69.8%；公共交通业投资32.6亿元，增长81.1%。 5、投资布局有所调整。 按照区县功能定位发展的要求，上半年，城市功能拓展区投资494.6亿元，增长15%；城市发展新区投资242.1亿元，增长18.