南京天正项目营销企的划方案.pptVIP

天正项目 营销企划方案; Part 1 源于城长 Part 2 源于市场 Part 3 源于街区 Part 4 源于定位 Part 5 源于客户 Part 6 源于营销 Part 7 源于执行;Part 1 源于城长 ——城长是市场发展的根基 ;关键词: 尊贵之地 / 新鼓北板块 / 中央路CBD带 / CBD带末梢 ;一、固有的贵族区与新兴的中央生活区 共同构成“鼓楼区” 鼓楼区为南京人心目中的尊贵之地 北京西路沿线区域是“贵族中的贵族”，鼓楼区的精华所在，气质雍容华贵 鼓北板块历经辉煌-衰退—辉煌，现已成为新兴的中高档中央生活居住区 ;二、中央路商务带的发展 周边已形成相对成熟的商务氛围，具有良好的社会服 务条件、技术设施和城市景观。 区域对外交通便利、道路、轨道、隧道一应俱全 中央路CBD带框架基本搭建，即将诞生，现正处于 充实完善阶段;三、鼓楼CBD的特点 人文性是鼓楼CBD与其他CBD的本质区别特征 知识密集型产业为主，需要高等专业水准的新兴企业在区域中所占比重越来越大。 区域内散布有20所大专院校，众多高等院校的聚集必然将区域的整体特性向人文化发展。 ;项目的占位 中央路CBD带实则为鼓楼CBD的延伸段，现正处于 成型阶段。 新鼓北地区现已形成一个较为高尚的中央生活区。;Part 2 源于市场 ——市场是定位形成的依据 ;关键词: 写字楼市场分析 / 商业市场分析 / 住宅市场分析 ;一、写字楼竞争物业的分析与结论 由来已久的新街口CBD独居南京各CBD的龙头地位，是各 类大型企业集团、跨国公司入住首选。 后起的大行宫CBD是各类中小型/智力型企业的“孵化槽” 珠江路CBD以IT行业为最大支撑，现正向多元化发展。 以人文气质为主的鼓楼—山西路CBD，日渐成熟，有望籍后期高尚项目成为超越新街口CBD的金融、贸易CBD 。;·写字楼物业竞争市场分析结论： 大行宫、珠江路CBD主要服务于各类新兴的中小型智力企业，为各类创业期的企业提供了成长的温床。 新街口、鼓楼—山西路CBD进入门槛的高度，其所容纳的企业以各类大型跨国机构、国内知名企业为主流。 本案:区域内目前办公氛围未成气候，缺乏足够的人气，但依靠区域CBD的整体呼应，借助区域所带来的号召力，分流部分成长型企业。;二、商业竞争物业的分析与结论 · 区域商业竞争市场分析 湖南路定位高端，以品牌专卖店的单一格局为主，现正向综合性格局发展。 建宁路商圈定位低档，以综合百货批发为主导力量，面向大众。 各生活社区内以提供基本生活配套的沿街底商为主，合理区域内设置大型社区超市。 ;项目周边商业现状 项目周边黑龙江路沿线由于住宅项目的不断开发以及配套商业的入伙，现有商业基本为沿街底商，没有大型的综合商业配套，为区域内住户提供便利店、小型餐饮、美容美发之类的简单生活配套服务，满足住户的基本生活需求，而临近新模范马路的时代超级购物中心可满足周边住户具体的日常需求。区域住户的高档消费需求一般选择在湖南路商圈释放，建宁路也可满足区域内部分住户的日常消费需求。 ;区域未来商业规划 （2004－2010年）南京市商业规划中对主城和三个新市区的商业网点进行了重新梳理，圈定了与市民息息相关的商业设施用地。其中，湖南路作为市级副商业中心，政府对其的指导思想是改造提升。而中央门作为主城区10个地区级商业中心之一，也被给予了详细的网点功能规划：限制设置家居建材商店、仓储会员店、大型专业店和农贸市场，而社区购物中心、大型超市、专业店、专卖店等将被鼓励建设。?;商业物业竞争市场分析小结： 从环境看：小环境—基本满足居民需求，大环境—商业配套完全满足消费需求； 从地段看：与中央门商圈紧邻； 从政府规划看：地区级商业中心，以为区域内住户提供服务为主要功能，辐射范围有限，而湖南路商圈将对区域形成最大辐射； 从大气候看：位于鼓楼CBD的末梢，可借助人流、物流、资金流； 从微观环境看：位于一片中高档的住宅物业，区域内配套较少，可为片区提供足够的商业配套。;三、住宅竞争物业的分析与结论 住宅竞