南京市城东片区东城的水岸市场调查报告.docVIP

南京市城东片区 东城水岸市场调查报告 一、调研项目：东城水岸 二、调研人员：略 三、调研方式： 利用电话采访、现场拜访、网络搜寻、同行咨询、广告分析进行了全方面的了解； 对于现场拜访，我们选择分批次选择不同时间进场了解，了解各时段的客户流量； 通过不同渠道研究广告了解楼盘营销策划方式，分析利弊，取长补短。 四、调研目的： 熟知调研项目优劣势，对同处在城东南的楼盘进行比较、分析； 如何通过适当营销推广消除价格抗性； 3、如何利用景观优势进行营销。 五：调研过程： 2月12日（周三）：开始接受任务安排，对项目进行了大致了解，并初步进行了分工； 2月14日（周五）下午：＊＊先期到“东城水岸”进行踩盘； 2月17日（周一）下午：＊＊第二批到“东城水岸”进行踩盘，再作了解； 2月19日（周三）中午：四人进行了讨论，并把相关资料汇总，进一步归纳总结； 2月24日（周一）：报告基本完成，再进行完善。 六、调研内容： 开发相关情况： 南京百市发展总公司是主营房地产开发的国有企业，成立于1993年，下属南京百市建筑设计院、南京百市物业管理有限公司，公司已开发过的项目有龙苑新寓、长江路268号办公楼、富丽山庄、苜蓿园98号公寓，正在建设有美林苑、龙北小区、东庭等住宅片区等。 发展商 南京百市发展总公司 A三房 B三房 D三房 C三房 B三房 A三房 137.02 133.21 144.64 144.64 133.21 137.02 12幢为一个单元，为二房二厅和三房二厅，下为面积套型分布表：单位（m2） C三房 B二房 A二房 135.57 92.28 98.53 结合以上分析，翠竹园所设计的三房套型更加合理，价格上基本都在40万-60万之间。此方面优势较明显，如果能扬长避短，强化优点，淡化弱点，效果将更加突出。 （2）、销售价格： 2002年10月19日4600元/M2起售，楼层加价50元/层 2002年12月初调价 2003年2月起售价为4750元/ M2 2003年2月底预计要调价，调价幅度约为50元/M2 在售9、11、12幢销售约70%左右，12幢的二房均已售完。10幢约于2003年4月销售。 价格定位表 起售价格 4600元/M2 楼层加价 9幢1-7层 50元/M2/层 9幢7层以上 100元/M2/层 10幢-12幢 50元/M2/层 东西景观房加价 约150元/M2/层 （3）、银行按揭情况： 建行、中行、交行，最低20%首付，贷款时间一般为20年。一次性付款、按揭均无折扣。 （4）、客户群分析： 客户群 比例 国企高层 36.5% 私企业主 32% 外贸IT精英 15% 外企白领 10.5% 文化界 6% （此数据引自“东城水岸”平面广告） 从表格来看，均为白领以上，这些也是我们所要争取的客户。 7、项目优劣势： （1）、项目优势： 1、从外观上看，东城水岸比香格里拉、枫丹白露要大气，色调比较柔顺、和谐，香格里拉却是茶色玻璃和窗框，给人一种昏暗、低调感觉； 2、综合各方面因素，东城水岸均占优势。电视台、海关、环北市场、便利的交通、优良的学区、完备的社区，这也是东城水岸为何价格偏高仍然销售不弱的原因； 3、另外临秦淮河和东水关公园，这给东城水岸无限的财富，也给客户带来了偌大的诱惑力，宣传广告中，他们强化重点，推出了例如“生活是高尚的”广告语。 （2）、项目劣势： 1、纵观东城水岸的房型均为92-150平方米左右，比较套型，明显感觉进深大，采光不好； 2、另外面积偏大，总价偏高，大都在60万以上，楼间柜相对较小，尤其是三房套型布局不太合理； 3、东城水岸临龙蟠路，交通便利的同时也带来了噪音和灰尘，在现场一期的7楼，开窗和不开窗还是有较大区别，双层玻璃也只是起到一定的作用。小区二期靠在秦淮河边，相对要好一点。 七、调研结果： （一）、通过此次调研，我们不仅熟悉了“东城水岸”这个楼盘，对同处城东南的楼盘也有了一定的了解，如香格里拉和枫丹白露。对于公司正在销售的楼盘有一定的参考价值； （二）、调研“东城水岸”后发现有几点启示，当然不需全盘照搬，但可作为参考： 广告营销： （1）、广告发布的型式多样化：百市在《深圳特区报》发了两回招聘广告，赢得人才，吸引眼球；采用楼盘标志，是一个射箭的小孩，醒目传意。 （2）、强化优点、淡化弱点、突出重点。东城水岸是城东首座大型Parkhouse社区，广告为“优越生活每一天”，又如东庭“精密楼盘、文化人家”，虽然不是很到位，但也传达了楼盘的信息。并且提出了“时间环境一手掌握”的聪明家居新法则。 销售大厅的布置： （1）、明亮开阔，耳目一新的玻璃房销售大厅清爽整洁； （2）、站在门口的保安虽然不那么伟岸，但还是威严，值得信赖，给人印象深刻、专心、专业，使客户对后期的物业