南京盈嘉雨花台项目的推广方案.pptVIP

差异化产品,差异化行销盈嘉雨花台项目推广方案;目录: 1、市场机会 2、地块分析 3、竞争分析 4、捕捉人群 5、核心价值 6、推广定位 7、传播策略 8、改进建议 9、开盘方案 10、平面创意;一、市场/入市机会;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;◆政策 趋好 ： ① “国六条”后首批入市的地块，先声夺人。 ② 宁芜铁路将从城市外绕，现有铁路改造成南京轻轨8号线，拆除木材市场专用线和机场专用线，用于拓宽相邻支路。 ③纬七路高架将从双桥门立交出发，一路高架向东，成为未来通往大校场的快速通道。 ④从现在的卡子门广场，将对现有道路拓宽延伸，一路向东，穿过大明路后插到大校场。 ?⑤地铁1号线和8号轻轨卡子门站规划中。 ;◆干扰因素： ⑴首先是股市的变火。有专家认为，在经过近期的短暂调整后，今年股市有望继续走牛，而这肯定将分流一部分投资者。 ⑵其二是传闻已久的物业税开征，如当初开征营业税、个税一样，物业税对楼市的震荡不可小觑； ⑶再者就是第三次宏观调控，在2005年、2006年先后两次宏观调控后，来自政府的声音表明，今年有关房地产的调控仍将继续，楼市影响将不可避免。;◆竞争 颇多：项目周边无直接竞争，但来自东南新城、城北、奥体、甚至岔路口地区的低总价房将在明年上半年集中上市；另外，来自主城区的90平米以下的二手市场也会带来比较大的竞争。;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;06年中小户型分布 通过市场调查发现，鼓楼区住宅户型成两大趋势发展：一种是超大户型，一种是极小户型，而处于中间位置的中小户型市场供应极为有限。相对该区域，其他区域由于缺乏主城区优势，过大或过小的户型发展受到很大限制，中小户型成为这些区域的主流产品。从区域分布来看，06年有中小户型的楼盘一般分布在鼓楼周边区域，其中又以建邺、下关、秦淮这三区较多。;◆价格：保七冲八 宁南地区在售单价最高的是仁恒翠竹园，单价超过8000元/M2，项目周边二手市场成交单价在6100元/M2左右，截至06年12月24日，今年南京江南八区（鼓楼区、白下区、玄武区、秦淮区、建邺区、下关区、雨花台区、栖霞区）二手房成交量在4万套左右，而90平方米以下房源成交量占总成交量的73.3%。购房总价款在60万以下的是消费主流，占成交总量的77.3%。 ----数据来源《博智调查》 ;二、地块/板块特色;2、规划利好拉近心理距离。 2006年，在地铁一号线南延、铁路南站、大校场机场搬迁、宁南板块将打造南京城“第四商圈”、“雨花软件园”建设高调启动等利好的促进下，宁南板块完成了与主城的“无缝对接”。由此，宁南新城的概念一时间炙手可热。所有这些，都让原本就以山水资源取胜的宁南板块更加拉近了与主城的心理距离。;3、现代商贸区崛起，带动板块生活配套提升档次 宁南现代商贸区５年内将累计新增商业面积５０万平方米。2007年年底，宁南商贸广场建成后，商贸区年贸易额将突破５０亿元。到２０１０年，新的市级商业副中心成形，宁南现代商贸区年贸易额将突破１００亿元。业内人士指出，宁南现代商贸区的强势崛起，将直接带动南京商业格局的重新洗牌。 今年9月18日， 南京大型“SHOPING MALL”——南京明发商业广场正式奠基。南京明发商业广场由满载式购物、家居风尚潮、欢乐休闲派、全家总动员、顶级名品街、酒店式SOHO六大主题区组成。;4、与国际时尚同步 宜家南京店08年落户项目附近，卡自门---双龙街沿线成为南京十大服务业聚集地之一。宁南商贸居住区，将与国际时尚同步。 ;5、宁南新区概况;第四商圈，时尚人文CBLD;三、竞争分析（小户型市场分析）;各楼盘中小户型供应量分析 数据显示，以上25家楼盘06年总共供应中小户型4920套，其中有15家楼盘年度供 应量过百。 25家楼盘中，以城开大厦供应量为最多，约542套；其次是木马公寓，约有519套；鸿意星城和时光皓韵也有相当的市场供应量。 ;各楼盘供销对比分析 数据显示，06年中小户型总共上市约4920套，销售约3962套，剩余房源约958套，累计供销比为1.24：1。部分楼盘地理位置较偏或者单价过高等多方原因导致部分房型剩余，但整体来看，市场对中小户型的需求仍然维持在一个相对较高的水平。;;项目名称;06年中小户