南京聚宝山项目投标的报告.docVIP

人类智慧的辉煌见证 人类文明的历史丰碑 南京聚宝山项目策划纲要 致：江苏阳光集团 致：江苏阳光集团 非常荣幸有机会接触贵公司聚宝山地块项目，该地块作为南京城东发展的重要组成部分之一，我司认为具有非常强的挑战意义和技术内涵。 表现之一是本项目规模超大，不是开发一个居住小区的概念，而是在建造一个新的居住中心，已经上升到城市经营的高度，因此项目整体开发销售能否顺利，更在于整体的策划和全程是否能不间断的良好统筹。 表现之二是本项目地理位置独特，地块自然资源非常丰富，不同单位可挖掘的价值有很大不同，不能用策划一般项目的程序和做法实施。 我司始终把项目整体策划作为工作的核心，从策划中寻找房地产工作的价值。通过国内名牌房地产公司带来的启示。我们的目标是：通过策划使项目的销售速度达到最快，并大幅提高项目的销售价格。 我司真诚希望能同贵公司共同创造一个非常闪亮、有个性并能堪称经典的房地产行业大作品。 由于时间仓促，未能对项目做更深入的研究，请贵公司谅解。下面我司就市场研究的总体结论和项目发展构思做简要描述，作为我们下一步合作的基础。 瑞尔特房地产顾问江苏公司 南京金智地产顾问有限公司 2003年10月16日 目 录 引言：上市公司开发房地产项目的定位与思考……………………………………05 一、项目总体定位 ……………………………………………………………06 1、项目整体定位 …………………………………………………………………06 2、项目名称 …………………………………………………………………………08 3、项目主题形象定位 ………………………………………………………………09 象散文诗一样的CLD风貌： ………………………………………………………10 二、项目SWOT分析 ……………………………………………………………12 1、项目地块概况 ……………………………………………………………………12 2、项目SWOT分析 …………………………………………………………………13 三、产品设计构思及项目发展思路 …………………………………………15 1、项目总体发展思路 ………………………………………………………………15 2、产品结构及布局 …………………………………………………………………16 3、各小区的名称主题及档次定位 …………………………………………………17 4、各小区的产品层次构成 …………………………………………………………18 5、项目开发计划 ……………………………………………………………………19 四、目标市场定位…………………………………………………………………22 1、目标客户群体定位 ………………………………………………………………22 2、户型定位 …………………………………………………………………………24 3、销售价格评估 ……………………………………………………………………25 五、南京房地产市场简要分析…………………………………………………28 1、南京房地产供求状况分析 ………………………………………………………28 2、南京房地产市场特点 ……………………………………………………………32 3、目前南京房地产市场需求特点 …………………………………………………33 4、南京各板块简述 …………………………………………………………………34 六、瑞尔特的优势…………………………………………………………………37 七、聚宝山项目服务取费基本报价……………………………………………39 附件：瑞尔特全程营销策划服务流程书………………………………………40 引言： 上市公司进行大规模房地产项目开发的定位与思考 我公司有幸在近几年内为深圳振业、深圳赛格、中海置业、山东鲁能、安徽飞尚等多家上市企业提供房地产项目的策划与销售代理服务，基于我司的实战经验，我司认为上市公司在房地产项目的运作中定位： 1、“上市公司”是一个全国性的品牌，它意味着强大的经济实力和市场号召力，给市场诚信的感觉，其企业知名度远远高于非上市公司，与非上市公司相比，其企业品牌优势明显。充分挖掘和运用上市公司的品牌优势是竞争的第一法宝。 2、“科技是第一生产力”，是大型企业占领市场的核心竞争力，在房地产项目中提高“科技含量”，以科技带动生活作为竞争的第二法宝。 3、以超大气魄和资金优势使项目的形象完整，给消费者真实的梦想作为竞争第三法宝。 4、强强联合，与全国性的知名房地产策划机构合作，整合资源（邀请国际级设计大师捧场，邀请中国房地产协会、中国物业管理协会等单位领导制造声势，参与评比并努力获得全国性的奖项等方式），创造全国性名牌产品，完全创造出一个新的竞争层次作为竞争第四法宝。 这样的定位能够真正展现“上市公司”的优势，而使一般性房