南航碧花园可行性研的究2006.docVIP

南航碧花园项目 可 行 性 研 究 报告 目 录 1．项目概况 3 1.1项目背景 3 1.2项目现状 3 1.3项目规模 5 1.4项目转让方式 5 2．区位分析 6 2.1花都概况 6 2.1.1地理环境 6 2.1.2经济发展情况 6 2.1.3人文社会环境 7 2.2城市建设与交通区位分析 7 3．市场分析 8 3.1花都房地产市场 8 3.1.1基本概况及特点 8 3.1.2市场走势及前景的判断 11 3.2别墅市场研究 13 3.2.1广州别墅市场近况 13 3.2.2广州别墅市场主要特点 14 3.2.3别墅发展趋势 18 3.2.4花都别墅市场 20 4．项目发展定位研究 23 4.1项目SWOT分析 23 4.2市场定位研究 25 4.2.1需求定位 25 4.2.2发展定位 26 4.2.3目标客户定位 26 5．规划设计建议 27 5.1项目规划布局 27 5.2环境规划构思 27 5.3建筑单体设想 27 5.4装修设计建议 28 6．开发成本分析 30 6.1投资构成、总投资估算 30 6.2开发建设进度及投资资金安排计划 32 6.3项目销售收入及投资安排计划 33 6.4项目利润估算 34 7．财务分析 35 7.1项目财务赢利能力分析 35 7.2项目盈亏平衡分析 35 8．初步营销设想 38 8.1销售范围 38 8.2销售执行策略设想 38 8.3宣传促销手段建议 39 8.4广告运作安排 40 9．物业管理建议 40 10．社会和环境效益评价 43 11．结论 43 附表一 开发进度计划表 45 附表二 D区第一期工程销售前我司投放计划表 46 附表三 建设期资金流出表 47 附表四 项目分期销售计划表 48 附表五 项目分期销售收入估算表 48 附表六 项目净现金流量表 49 1．项目概况 1.1项目背景 南航碧花园项目位于花都区王子山山麓下,陆花水库侧,离广清高速公路狮岭出口1公里处，距广州的车程约50分钟。项目所处的山前大道横贯花都中北部山区，全长63.5公里，将花都北兴，花侨，花东，花山，芙蓉，狮岭，赤坭等七镇连为一体，与南北走向的105，106，107国道和兴建中的京珠高速公路以及广州新白云国际机场高速公路贯通，形成陆路交通网络。 南航碧花园由广州碧花园房地产开发有限公司投资兴建。项目占地1404亩, 用地性质是别墅、公寓及商业配套设施，经批准的规划方案技术指标为：建筑密度约15%，容积率约0.32；共分为A、B、C、D、E及会所区六个区域建设。另外，还有300亩的预留用地可征。 项目用地情况一览表 序号 项目内容 占地 容积率 备注 1 总 占 地 1404亩 0.32 2 A、B、C区 451.7亩 0.3 已基本完成建设 3 D区 405.5亩 0.4 部分建设 4 E区 374亩 0.3（估算）） 建筑面积（m2） 备注 D区 独立别墅 133 48813 双排别墅 50 10026 公寓 600 63725 会所 2000 幼儿园 1000 E区 别墅 72037 估算 公建 2000 1.4项目转让方式 该项目的A、B、C三个区是以保本或贴本的价格销售给本单位职工的，会所区也完成部分配套设施建设，并陆续投入使用。原开发商提出的转让方式是： （1）A、B、C及会所区四个区的建设和销售、经营仍由原开发商负责； （2）此次仅转让项目D区和E区部分，作一次性买断，转让条件为甲方收回这两个区的投资7618.86万元再加上转让费5000 万元，另外，受让方按比例承担会所区配套费用3000万元，项目转让费合计15618.86万元。此项目转让费估计谈判后还有一定的下浮空间。 （3）支付方式 按项目开发进度进行支付：（暂定） ①签订合同在一个月内，支付人民币3000万元，时间估计在二ＯＯ三年第二季度内 ②二00四年第二季度支付人民币5000万元 ③二00五年第二季度支付人民币5000万元 ④二00六年第二季度支付人民币2600万元 2．区位分析 2.1花都概况 2.1.1地理环境 花都区位于广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。地理位置十分重要。 花都区总面积960平方公里,下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面和花侨十个镇。花都区地势北高南低，北部丘陵绵亘,中部浅丘台地，南部为广花平原,形成东北向西南斜置的长方形。东有流溪河流经，西有巴江河过境。花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.7摄氏度。 2.1.2经济发展情况 改革开放以来，花都区的经济发展保持较高的增长速度。在珠江三角洲地区属于经济发展较富裕地区。1980-1999