厦门明发商业广场失的败的几大因素.pdfVIP

厦门明发商业广场失败的几大因素 作为一个目前全球最大的市中心商业 MALL，明发商业广场对于 整个行业所带来的影响是非常广泛的，这种影响如一把双刃剑，正面 影响将为开发商带来巨大的利益，而负面影响将使开发商寸步难行。 每次路过这个项目时，看着冷冷清清的广场、街道以及悠闲的店员， 就会感到深深的痛惜，也许这就是最为一个商业地产的从业者的一种 心怀，不希望看到一个落寞的购物中心。 一个区位条件如此优越的项目，怎么到真正出成果时却是一堆建 筑垃圾。很多人士建议现在能将明发商业广场救起来只有一条路，那 就是炸掉重盖，对于一个寿命才短短 5 年的项目，这需要各方利益群 体拿出足够大的勇气，才可否实现。 这个项目自营运开始就没有赢家，政府没有得到预期的希望，开 发商整天被人告，投资者每天空着店铺还要负一大笔银行按揭，经营 户天天开门却接待不了几个顾客。当这些利益群体都因这个项目而筋 疲力尽时，我们是否好好反思一下，这个项目的问题到底出在哪里？ 其实目前国内商业地产开发所缺乏的最核心问题的有三个： 一、体量要做多大：这是目前很多开发商无视市场规律，贪大贪 各种第一称号，规划商圈要辐射到几千公里，这是明显缺乏商业地产 开发经验的结果， 二、以销售目标为导向还是长期持有经营为导向：目前国内大多 数开发商还是以销售型为导向来进行商业地产开发，之所以大多数开 发商选择销售，是因为商业地产需要雄厚的资金实力，这是很多开发 商所没有的，而真正的商业地产开发，是以长期持有经营为导向的， 向养孩子一样把一个商业养好，做好，体现其商业价值； 三、产品规划：商业是有生命力的，对产品的规划有其特殊的要 求，结构、人流动线、物流动线、视线、立面每个细节都影响 未来商业经营的活力，但国内这一块目前还不大专业与成熟，包括我 们在发展时都是交了大量的学费才学会的。 以上三点是属于战略性的问题，是商业地产能否开发成功的基 础，一旦战略方向错误，就形成硬伤，很难改变，往往最终走向失败。 明发商业广场正是没有好好解决这三个基础问题，导致其发展到今天 这样结局。把这三大核心问题进行细分分析，主要有以下几个方面： 1、市政条件 区位条件如此优越为何人流都进不来，当然大部分因素来自于项 目本身，但其尴尬的市政环境也是一个重要的影响因素。商业是一种 很复杂的东西，就是隔着马路的两个商家，经营有时都是天差地别， 一边门庭若市，一边冷冷清清。明发商业广场斜对面的诚达广场人流 旺，经营好，但这一侧的明发却寥寥无几，主要原因是隔着城市两大 主干道嘉禾路与莲前大道，这两条干道都是双向8 车道，车流量大， 消费者如果要从诚达来明发要绕一大圈，因此这面的人流被隔断。南 面因为被铁路所隔，与后面的社区缺乏联系，基本无人流，北面目前 有新景世纪城等项目还处于开发中，所以没有人流，那就只有东面莲 花方向，由于莲花的社区商业发展较早，较为成熟，加上江头SM 商 圈的分流，因此人流也较少。 综上因素，明发商业广场虽有好的区位，却缺乏顺位的商业动线。 2、政府硬规 如果说市政条件可以通过改造弥补，那政府硬规则为明发的失败 埋下了伏笔。2006年9 月，明发以7.85 亿元的价格摘得土地开发权， 据消息当时国内商业地产老大万达也参与该地块的竞标，但最后选择 放弃，究其原因可能有两点，一是地价太贵，二是政府对该地块的硬 规开发风险大。政府硬规里该地块必须建设纯商业，导致商业规模达 到40 万平方米，当时40 万平方米的超大商业体量不仅在中国是绝无 仅有的，就是在全世界也是不多见的。政府没有考虑到厦门商业市场 的实际情况，一律贪大，违背商业规律，奠定了今天的明发的失败。 目前这种现象在全国各地都是一样，我们在进行拓展的时候，政 府在出让土地的协议上总是要求商业要建到15 万以上，20 万，30 万……完全不考虑市场是否能消化这么大的体量商业，盲目追求各种 第一的虚名，到最后市场消化不了，商户填不满空着，成了一堆建筑 垃圾。所以，明发的今天是政府无知的体现。 3、开发商的贪婪 贪婪是罪恶的源泉，为什么说开发商贪婪，建了3000 多间的独 立店，如此数量规模的独立店在一个 MALL 里面，可谓创造了世界第 一。开发商完全从销售的理念出发，以卖完就算的思想出发，每个独 立店都设计成30-60 平的面积，适合销售但却不适合经营。独立店数 量过多对后期的招商运营影响非常大，主要有：一是小独立店的租赁 商家大多以