商铺市场分析的.ppt

商铺市场分析 ;一、商铺开发与宏观经济 ;1、产业结构优化对商铺市场的影响 随着经济的发展，产业结构不断优化升级，逐步形成同社会生产力水平相适应的一、二、三产业的合理结构，这是各国社会经济发展的普遍趋势，我国也不例外。 我国第三产业在全社会就业人数和国民生产总值中的比重，大大低于发达国家和许多发展中国家。因此，必须大力发展，使之与第一、第二产业相适应，形成合理的规模和结构。同时要加强管理，重点发展为社会生产和广大群众基本生活服务的产业，这其中，重要的一环就是规范和发展如金融业、房地产业、商业等;第三产业，使之步入良性产业发展的轨道。身处房地产业和商业之中的商铺市场，在我国的发展前景是看好的。 2、国民收入对商铺市场的影响 排除通货膨胀因素后，国民收入的增长与商铺市场的发展一般呈现正相关关系。国民收入增加时，社会购买力和社会总体投资量都会有所增加。前者将直接导致房地产商品总量支出的增加，后者也将使工业房地产和商业房地产的需求增加，从而使商铺市场因需求拉动而较快发展。反之，当国民收入水平下降时，社会总体投资水平趋减，商铺投资量也会因此相应减少，从而导致商铺市场萎缩。 ;3、信用规模和利率对商铺市场的影响 信用规模是指在一个经济社会中以信用为基础的借贷行为，它协调社会盈余资金和不足资金的相对数量和绝对数量。在一定的社会经济条件下，信用规模是有一定限度的。它受制于整个社会信用创造体系的制度和总体状况。信用规模的行业市场分布是不均匀的，这直接影响商铺市场的运作。 商铺市场运作需要大规模资金的支持，仅靠商铺市场主体有限的自有资金是远远不够的。因此，信贷规模对商铺市场的影响是非常巨大的。这主要通过银根的松紧程度来表现。银根放松时，信贷对商铺市场起扶持作用；银根收;紧时，信贷对商铺市场起限制作用。总之，信贷规模大小是影响商铺市场发展的重要因素。 另一个重要变量是长期利率，它影响一般是间接的。长期利率代表了社会平均的投资利润率。当长期利率越高时，商铺投资的机会成本就越大，从而起到抑制作用。反之，则相反。另一个值得注意的是，长期利率的变动将导致投资杠杆率出现波动，从而使商铺投资的风险增大，一般表现为商铺投资的规模受到压缩，市场的资金流受到控制。 4、经济增长率对商铺市场的影响 ; 经济增长是指国民生产总值的增长状况，它是以一国商品和劳务的总量增长来衡量的，体现了一国经济活动能力的扩大。根据经典的经济学定义，国民生产总值是一国在一定时期内（一般为一年）生产最终商品和劳务价格的总和。经济增长率则是本年度国民生产总值比上一年国民生产总值增长的百分率。 经济增长率较高时，商铺投资者的信心增强，使商铺市场发展具有良好的外部环境。与此同时，较高的经济增长率也将提高经济社会对商铺的需求。具体讲，较高的经济增长率使人们生活水平提高，商铺投资者购买力增强，这形成较为有效的商铺市场需求，进一步促进商铺市场的纵深发展。 ;5、投资对商铺市场的影响 无论是机构投资者还是个人投资者，投资行为的目的性在于是否能带来实际收益，即资本的趋利性。投资者往往要权衡商铺投资的预期利润率与资本市场利率，从中比较作出决定。在某项投资??会的预期利润率不变的情况下，资本市场利率水平越高，则商铺投资意愿就越小；资本市场的利率水平越低，则商铺投资的意愿就越大。 在一定的社会经济状况下，各投资主体的投资数量的总和称之为社会投资总量。一般来说，社会总投资水平和商铺市场的规模呈正相关系。当社会的固定资产投资增加，必然刺激;商铺市场的发展；反之，投资水平降低，特别是固定资产投资水平被抑制时，商铺市场必然受到很大的制约。 （二）商铺市场与房地产业 1、商铺市场是房地产市场的一个重要分支 作为房地产细分市场之一的商铺市场，也跟随着经济和房地产业的发展，经历了从无到有、从小到大、从幼芽到逐步成熟的发展过程。随着投资者对商铺开发、投资、经营的“追捧”，商铺市场逐步成为房地产市场的一个重要分支。 ; 从另一个层面讲，整体房地产市场的繁荣将带动商铺市场的繁荣，整体房地产市场的萧条将导致商铺市场的萧条。商铺市场不可能脱离房地产市场发展的大轨迹而独善其身。 2、商铺交易具有房地产交易的一般市场特征 （1）流通方式的多样化 商铺作为不动产高值商品，由期限长短、承受能力、安全性大小、收益高低的不同组合，创造出多种不同形式的商铺债权债务关系，以打破市场流通的局限，满足不同层次的需要。;如除买卖外，租赁、分割转让、期货交易、易货（产权交换）交易、抵押、典当等交易行为也很普遍，后者的交易。 （2）商铺市