合富辉煌年廊坊市华的润集团东方大学城项目发展策划报告.ppt

廊坊开发区项目策略构想;房地产市场研究;经济发展趋势;城市发展概况;1;京津“双轮”驱动的模式，建设现代交通体系： 第二条京津唐高速全长145公里，预计2008年建成通车，加上现有的京津塘也将全面拓宽，这样，未来两大城市间将有24条高速车道相连，京津两地的公路通勤更加便捷。 京津城际轨道交通也正在加紧建设，2008北京和天津两地将可实现半小时通行。 京沪高铁年内动工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。 ;2;一轴三带 ;3;经济发展趋势;1;2;3;4;重点园区概况; 廊坊地区有廊坊经济技术开发区、燕郊经济技术开发区、安平经济技术开发区、霸州经济技术开发区、固安工业园区、永清工业园区、大城工业园区、文安工业园区和大厂工业园区9个省级开发区以及东方大学城文化产业园区，考虑到对城市发展的重要作用以及与本案的区域关系，重点阐述廊坊经济技术开发区和东方大学城。;开发区是廊坊经济发展的源动力;截至2005年底，廊坊开发区已累计实现地区生产总值254.4亿元，占廊坊整体的40％，年均增长50.7％；工业总产值426.8亿元，年均增长61.3%；工业销售收入404.2亿元，年均增长57.2％；财政收入35.4亿元，年均增长54.6％，实际利用外资8.7亿美元。 到2006年10月底，累计总投资额490亿元人民币，其中外商投资总额15亿美元，累计利用外资9.7亿美元。; 廊坊经济技术开发区目前已有1300多家企业进区 ，其中包括西门子、鲁尔、GEA、天合、富士康、东芝、LG、阿克苏诺贝尔、来实建筑等16家世界500强企业。 初步形成了电子信息、食品加工、汽车零部件、新材料、生物制药为主的五大主导产业格局。;抬高门槛，集约高效发展;东方大学城是以文化产业先导的多功能复合城市新区;经过五年的建设，目前东方大学城已经拥有完整的商业、休闲、娱乐、邮电、医疗、金融、公安等保障服务系统，是自成体系的复合型城市新区，房地产建设是重要的组成部分之一。;廊坊为河北省重点发展的地级城市，整体发展起步晚，发展快，目前处于快速扩张阶段； 地处京津冀经济联合圈轴心是廊坊最大的发展契机； 廊坊的产业布局将面临结构性优化调整； 廊坊经济开发区及东方大学城是廊坊发展的两大热点区域，是廊坊未来两大人口导入区，将实现资金及高质人群的密集输送。;房地产市场研究;1;2;3;地块位置;4;案名;5;6;7;产品偏好; 京津区域一体化趋势是廊坊地产的重要增长极：京津区域一体化延长了房地产供求半径，在交通成本缩减的情况下，位于京津中间点的廊坊商品房的低价格对京津商品房的替代性会加强，将增加廊坊当地房地产的有效需求，从而促进廊坊房地产市场的发展，形成京津区域房地产市场的阶梯增长； 目前廊坊房地产市场正处于重大拐点： 今年下半年开始供给放量，供需错位逐渐趋向平衡； 90/70政策执行，户型趋小； 本土化开发模式正被打破，整体运营水平将有所提高； 政府管理和市场运行机制将逐步规范化、透明化。 城市向东向北发展成为趋势：未来廊坊市政府将搬至北环路以北，市文化艺术中心附近，未来房地产重心仍在城北，经济技术开发区将成为热点之一。;房地产市场研究;广阳东区：城市核心价值高地 广阳西区：主打中端市场 安次区：放量爆发的待发展区 开发区：高举高打，发展广阔 ;广阳东区：城市核心价值高地;1;2;3;4;100－130平米三居为主流产品，近期阿尔卡迪亚主推经济型两居（60-85平米）。;名称;产品品质仍需改善;5;广阳西区：主打中端市场;1;2;3;4; 3居产品仍是该区域主要的产品形式，所占比例超过52%，主力面积集中于100-130平方米； ;项目;5;安次区：放量爆发的待发展区;1;今年下半年以后将出现供给高峰 ;案名;05年至今安次供给量、消化量对比;潜在项目已开始表现出良好的销售势头；;3;未来潜在项目价格将迅速上涨;4;1居;项目;5;开发区：高举高打，发展广阔;1;2;3;4;5;板块;1;1;2;2;2;3;3;由于各板块供给近一两年内逐步增加，各板块的地段差异正在逐步缩小，未来的供给量则决定了区域的发展速度，预计安次区在近一两年内将快速发展，与其他区域的差距将逐渐缩小。 开发区并非典型的住宅供给集中区，但具有良好的消费力基础、便捷的交通条件，特别是目前别墅类产品集中开发，为本区域奠定了高端市场形象,未来具有良好的发展空间，但目前潜在竞争体量较大，本项目的操作需走差异化竞争的路线，赢得优势；;房地产市场研究;项目定位——区位环境 ;项目定位——SWOT分析;项目定位——核心课题;项目定位 ——市场策略;项目定位 ——市场策略;高尔夫国际风情： 最大限度利用本项目稀缺的高尔夫球场资源；