南京江宁九龙湖项目的市场简析.docVIP

江宁九龙湖项目市场简析 南京市投资环境分析 南京市概况 南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，东连富饶的长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原；距人海口380公里，“黄金水道”长江穿越境域，是一个天然的河、海良港。 截至2005年，南京市区域总面积6597平方公里，全市总人口595.80万。目前南京市辖11区、2县，目前区域总面积6597平方公里，全市总人口595.80万。 11个区：玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、江宁、浦口、六合、栖霞、雨花台 2个县：溧水和高淳。 南京市经济发展整体情况 自2002年以后，南京的GDP增长很快，增幅始终保持在20%以上。南京作为六朝古都，江苏省的省会城市，其经济文化地位都十分突出，但在经济实力却差于上海、杭州，在省内亦差于苏、锡、常三地，排名第四。根据国民经济增长与房地产经济的关系，南京市的房地产经济处于飞速增长期。 南京市的GDP、人均GDP在长三角的排名处于第六位，在省内低于苏州和无锡，位于第三位，城市经济活力略显不足。但从城市经济发展潜力来看，南京市近几年来对于产业结构优化的成果已经显现，产业结构相对优于苏州、无锡等城市，提升空间很大。在社科院2003年和2004年的城市发展潜力报告中，南京市的经济发展潜力已然超过上海，处于领先地位。 南京市人口增长 1997年至2005年，南京市全市年末总人口持续平稳增长，增长率保持在1.50%左右。依据理性预期原则，采用移动平均法，对时间数列上各期数值作非线性长期趋势预测。得出2006至2010年的年末总人口。 　 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 年末总人口（万人） 600.70 609.25 617.79 626.34 634.89 在人口预测中有一点是需要留意的，就是人口结构。因为现在中国仍然坚守“一个家庭一个小孩”的政策，所以可以预期人口老化会是以后一个非常严重的问题。人口老化对房地产的影响有：1）因为一般是3人家庭，而且年老人士需要活动范围比较少，所以家庭需要面积会减少；2）年老人士独立居住的话，需要的类型也大多是经济型；3）因为年老人士有社会保障，退休后可以无压力消费，所以对零售业有正面影响。所以可以预期，如果“一个家庭一个小孩”的政策一直坚守的话，未来的主流房屋需求会趋向于经济型与舒式型两种。 南京市消费品零售总额 2005年南京社会消费品零售总额达到1005.00亿元，较2004年同比增长16.34％，为历年之最。占南京国内生产总值41.65%；根据南京“十一五”规划，预计在2006年～2010年间，社会消费品零售总额平均年增长率维持在11%-15%的水平，这种稳定的增长率将刺激南京零售市场的发展。 南京市房地产市场 自99年国家停止福利分房的房改政策以来，房地产投资额均的年增长率均在20%上下浮动，05年在紧缩土地政策和金融调控下，一些开发商对市场发展前景判断不明而选择放低开发建设速度，部分企业因资金紧张也造成开发进度减慢，05年投资额和所占比例同比04年出现增幅下滑趋势。 2000-2005年住宅市场部分指标表 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 住宅施工面积 643.66 743.95 909.6 1254.97 1827.42 2123.57 住宅竣工面积 289.75 308.96 374.43 336.24 559.54 564.51 住宅新开工面积 303.05 416.47 467.8 635.12 825.36 612.09 住宅施工面积增长率 -4.57% 15.58% 22.27% 37.97% 45.61% 16.21% 住宅竣工面积增长率 -2.49% 6.63% 21.19% -10.20% 66.41% 0.89% 住宅新开工面积增长率 -13.05% 37.43% 12.33% 35.77% 29.95% -25.84% 数据来源：江苏房地产 南京住宅市场施工面积的增长相对最为稳定，增长率曲线走势平稳。受市场环境影响，新开工面积的曲线波动最大，04-05年间，由于宏观调控，三者增幅都出现不同程度的下滑，其中以新开工面积下滑幅度最大，呈负增长。 南京市规划 城市发展布局 未来几年城市发展重心仍将沿着长江轴向，以老城为核心，形成东北——西南，尤其是西南方向的带状发展格局。 城市住宅 随着城市化进程的不断推进，南京的居住区逐渐由主城中心区域向周边转移，重点向西部和南部转移。 城市商业 南京未来发展规划的空间是：“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间布局”；根据这一发展规划，南京商业未来的发展也将呈现相应的特点：“以现有的城市四大商业中心区为核心，业态结构多元，商业网