南京江北沿江镇项目的调研报告.doc

目 录 第一部分、项目的概况分析 3 一、地块整体概况 3 二、周边环境分析 6 三、项目所在区域规划情况调查 9 第二部分、项目市场调查分析 14 一、板块近几年整体房地产发展及走势 14 二、区域房地产整体市场情况分析 16 （一）土地市场运行情况（本部分江北板块指浦口和六合两个区） 16 （二）区域市场商品房供给与销售分析 20 （三）竞争区域市场情况分析 24 （四）竞争项目分析 32 第三部分、需求调研分析 47 一、潜在购房者自身特征分析 47 二、潜在购房者需求特征分析 53 三、 价格承受能力分析 62 四、小区配套需求分析 64 五、购房决策影响因素分析 64 六、潜在购房者购房知晓渠道分析 65 七、潜在购房者报纸媒体偏好率分布 65 海德江北沿江镇项目调研报告 前 言 本报告是为海德公司沿江镇项目所作的《市场调研分析报告》。 本报告的撰写经历了如下阶段 调研方案的准备与项目组组建阶段 在本阶段网尚咨询顾问公司完成了项目调研方案的细化和可执行化，组建了《海德沿江项目》项目小组阶段性全职负责该项目的各项相关工作。 项目现场市场调研与资料收集阶段 在本阶段项目组完成了基地的实地调研、板块楼盘的市场调研、板块已购房者客户和潜在购房者的市场调研，并咨询了相关部门以了解区域的规划情况。 数据分析和报告的撰写阶段 在本阶段项目组按照既定的调研方案对调研的数据进行归纳整理和分析，抽取出相关的数据，并以此为基础撰写了《海德沿江镇地块市场调研分析报告》。 本报告相关关键词定义， 除特殊注明外，本报告中所提“江北板块”特指行政区划调整后的浦口区和大厂区所辖部分范围，不包含六合区所辖范围，具体包括：大桥北片区、泰山新村片区、浦珠路片区、珠江镇片区、沿江镇板块（本报告正文部分对各片区有详细论述）； 本报告中所提“江北”一词未经特殊注明所指内容与“江北板块”相同； 本报告中所提“本案”、“本项目”特指海德公司沿江镇项目。 报 告 摘 要 本项目地处浦泗路向西800米，属于沿江镇街道，在整个江北板块中开发成熟度较低，处于发展初级阶段。 本项目紧邻火车道和混凝土厂，由此带来的噪音、粉尘、震动的污染将会比较严重。同时本项目景观资源相对不足。 本项目周围目前没有直接的公交线路，距离近1000米有131、159和浦葛线，约1.5公里处为泰山新村，公交就比较密集，连接了桥北到盐仓桥、桥北到汉中门、桥北到中央门、桥北到鼓楼、桥北到湖南路等商业中心地区；正常情况下，公交车从江北通过长江大桥到达家乐福超市只需要15分钟；但是，长江大桥时常的堵车给居民造成了很多现实的不便和心理上的阴影，要彻底改变这一状况，有待于长江大桥交通状况进一步改善。 本项目所处位置的人流、车流比较分散，周边商业配套基本满足周边居民的生活需求，项目周边新增商业空置率较高，由于目前缺乏人气与商业氛围，因此商业需求量有限。 2002年到2005年间，江北板块在供应量上每年以200％以上的速度激增，已成为南京楼市的热门板块；2005年中期至今，江北、江宁和河西成为南京楼市三足鼎立的重要部分。 江北作为南京楼市的价格盆地，在主城区价格节节攀升的情况下，随着过江通道的不断增加，成为南京市民购房的热点区域。但是从成交的产品看，多为低总价、经济型户型去化速度最快。这部分户型目前也是江北大多数楼盘的主力户型之一，这在一定程度上导致了区域产品同质化竞争的加剧。在一定时间内，相对有限的需求和相对无限的供应将有可能使得区域竞争恶性化。 总体来看，本项目在地理交通上缺乏竞争优势，同时景观资源匮乏、相关污染源的存在等劣势明显。项目体量在江北偏小，但实际上15万平米的总建筑需要有大盘运作的思想，通过项目本身的开发运作来转化劣势、强化优势、提升产品品质，则项目可提升价值空间还是比较大的。 产品和价格将是本项目运作的一个关键。 第一篇 市场调研报告 第一部分、项目的概况分析 一、地块整体概况 1、项目区位描述： ? 项目具体位置 （如下图） 本案紧邻南京工业大学浦江学院（江苏教育学院） 项目西边为工业大学，再向西800米为宁六公路和浦泗路 向东为火车道和混凝土厂，以及目前种植庄稼的农业用地 南边为大量的空地，特别是东南方大量未上市但已经是净地的可开发用地，中间有鱼塘 北面为南钢、南化以及华能，存在大量的污染源 与南京市主要商业网点参照分析 本项目离大桥商业区2.5公里 离泰山新村商业区1.5公里 距离新街口约17公里； 距离湖南路约12公里； 距离鼓楼约15公里； 距离中央门约10公里； 正常情况下，项目到泰山新村骑自行车在10分钟之内，如果做马自达则需要3块钱。如果经高新区坐车则需步行10分钟左右，项目由高新区经长江大桥过江的