南京星汉仙林项目整的体定位报告.docVIP

“星汉仙林项目”整体定位报告 江苏星汉置业有限公司 二ΟΟ四年一月五日 目 录 第一章 项目基本情况 一 项目地块情况 二 项目SWOT分析 第二章 项目总体定位 一 项目整体定位 二 项目名称建议 三 项目主题构思 四 项目形象定位 第三章 目标客户群体定位 一 目标客户群体特征 二 目标客户群体分析 第四章 产品定位 一 产品结构 二 产品布局 三 建筑风格 四 户型定位 第五章 价格定位 一 项目周边楼盘价格 二 本项目价格定位 第一章 项目基本情况 一、项目地块情况 一个项目的土地价值是其中多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环境及污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘素质等，共同决定了该项目的土地价值，本土地的各要素分析如下 1、土地性质综述 项目面积：54664.2平米，容积率≤1，建筑密度≤24%,建筑高度18米以下，绿地率≥35%，地形整体条件完备，地势平坦。目前政府正在做土地平整。地块整体呈梯形，目前七通条件还不具备，没有大型的水系和绿地。 2、地段周边景观 A）自然景观 整个仙林大学城地处宁镇山脉，地区山峦起伏，植被茂盛，绿水环绕，自然生态环境得天独厚。 B）人文、历史景观 仙林地区历史文化底蕴深厚，是南京历史文化的发祥地之一，素有“紫气东来”和“一座栖霞山半部金陵史”之称。众多高校所特有的学术氛围、创新氛围、文化氛围交融，将现代技术文化、科学文化、建筑文化与地区古老的历史文化相结合，通过共生互补的文化交流带动整个地区人文环境的提高。 C)景观综述 地块远景视野开阔，远处是连绵起伏、葱葱郁郁的山脉，近处是规模庞大、环境优美的“象牙塔”，视觉景观良好。但项目地块内，包括周边没有什么自然景观可以利用，没有绿化，没有水系，这些都要靠后期人工形成。 3、环境、污染情况 水、空气、土地污染情况 经中国科学院生态研究所和南京农业大学的专家总体评估和研究表明，江北的化工区对仙林大学城没有影响，这里的空气质量和南京“绿肺”——紫金山相同。仙林也是南京奶业与畜牧业的集中地，基本不存在污染。 噪音污染 目前仙林大学城的道路还没有完全开通，项目周边也没有交通干道，噪音污染几乎没有。 社会治安状况 项目地处大学城内，人文素质较高，同时距大学城管委会很近，治安状况良好。 4、地块周边的交通情况 目前距项目很近的文苑路已经通了公交线路，有70、50、310、97等多路公交车。 5、配套设施 休闲娱乐配套较少，有苏果、银行、美容院等小型服务设施。 6、邻近的周边楼盘情况 目前没有太近的楼盘，稍远一点的有沁兰雅筑、香溪月园等，详见市场调研报告。 二、项目SWOT分析 项目优势分析（S） 地处大学城中心位置，文化氛围浓厚，而且享有了大学城所有的人文优势、信息优势、科技优势、政策优势等。 仙林地区是南京奶业与畜牧业的集中地，没有大型工业企业，污染轻，且周边青山环绕，绿水长流，生态环境较佳。 与仙林大学城明年要出让的几块土地相比，本项目距大学城商务中心、居住中心、活动中心更近，这对本项目人气的聚集和配套的完善都很有利。 本项目的开发商在南京开发过一些成功的案例，有一定的知名度，这对项目的品牌形象是一个很有利的因素。 项目劣势分析(W) 项目占地面积不大，规划起来有一定的难度，就规模效应而言