常州市黄山路常发项的目前期发展定位报告.docVIP

黄山路常发项目前期发展定位报告 （中期提报） 一、市场概要 城市理解 城市区位： 常州地处江苏南部，沪宁线中段，属长江三角洲沿海经济开发区。北倚长江天堑，南与安徽省交界，东濒太湖与无锡市相连，西与南京、镇江两市接壤。与苏州、无锡联抉成片，构成了长三角都市圈，区位优势明显。 城市交通 常州市有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。长江常州港作为国家一类开放口岸，年货物吞吐量超过百万吨。 城市概况 常州地处江苏，常州市下辖溧阳、金坛两市及武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰区，下辖24个街道办事处、32个镇、217个居民委员会（社区委员会）和645个村民委员会。 城市化进程 城市化率可以代表一个城市的发展水平，也可以反映出一定阶段城市对房产的需求量。无锡城市化进程在前几年高速发展，城市化率已经达到了较高的水平与其经济状况相适应。而常州的人均GDP已经超过了3621美元，但是城市化率相对落后，在50%---59%之间，可见其城市化水平还存在很大的提升空间。 文化及旅游 常州古城文化旅游区：唐代古刹天宁寺、北宋苏东坡泊舟处舣舟亭、仿古一条街篦箕巷；常州新区现代旅游区：横山风景旅游区，分设竹海古风、紫霞晴岚、桃雨柳烟、波声月色、碧水芳草和现代游乐及园务生产区等7个景区；春秋淹城：“三城三河”格局的举世奇观，成为新型省级生态旅游区。 6、宏观经济 “十五”期间，常州市国民经济总体呈现规模扩张、结构改善、品质提高、活力增强的良性运行态势，城乡居民生活品质得到明显改善，各项社会事业发展取得显著成就，经济总量在江苏省内排位由“九五”期末的第六位升到了第五位，城市综合竞争实力跻身全国同类城市先进行列。 2005年，常州实现地区生产总值突破1300亿大关，达到1302亿元，按可比价计算年均增长13.9%左右，城市综合实力在加快发展中实现新的提升。 “九五”期间以来，常州人均地区生产总值由“九五”期末的17635元增加到“十五”期末的37174元，约折合4500美元，常州目前正处于城市化进程高速发展阶段。 “十五”期间，常州第三产业呈现出传统行业不断提升、新兴产业迅速崛起的良好发展态势，二、三产业比重比“九五”期末上升了3.2个百分点，产业结构进一步优化。 “十五”期间，累计实现社会消费品零售额1454亿元，相当于“九五”时期的1.6倍，年均增幅达13.4%，消费规模不断扩大，增长速度逐年提升。 “十五”时期以来，城镇居民人均可支配收入年均增长速度达11.2%，比“九五”高出2.5个百分点，2005年城镇居民人均可支配收入达到14589元，居民收入得到显著提高。 居民生活水准 2005年，常州城镇居民恩格尔系数为35.9%，较“九五”末期下降了4.2个百分点，常州城镇居民整体生活水准已从小康跨入富裕阶段。 “九五”时期以来，常州城乡居民人均储蓄存款余额增长迅速，2005年达到24704元，较“九五”末期增长136.63%。 总结 常州市近年经济运行呈现如下特点： 综合实力稳步增强，财政收入稳步提高； 投资规模稳步扩大，投资主体日益多元化； 消费需求不断扩大，增长速度逐年提升； 私营经济发展迅速，整体实力明显壮大； 人民收入持续提升，人民生活步入富裕阶段。 房地产市场 概述 “十五”期间，常州市房价5年内接近翻番，房价每平方米由1686元提高到了3330元。年平均上涨幅度达14.6%，明显高于城镇居民11.2%的年均收入增幅。特别是2005年房价上涨最猛烈，涨幅达到34.4%，平均销售价格为4181.98元/平方米。 2、房价变化 区域 2003 2004 2005 均价 (元/平方米) 均价 (元/平方米) 同比 增长率(%) 均价 (元/平方米) 同比 增长率(%) 　 　 城 区 　 　 城中 3668.24 4551.01 24.07 5374.27 18.09 城东 2680 2638.75 -1.54 4670.77 77.01 城南 3093 2945 -4.78 4025.26 36.68 城西 2942 3725 26.61 4185.89 12.37 城北 3007.5 3580 19.04 4386.41 22.53 小计 3350 4072 21.55 4526.99 11.17 新北区 2550 3390 32.94 3697.76 9.08 武进中心区 2400 2850 18.75 3371.54 18.03 总计 2950 3663.61 24.19 4181.98 14.15 2005年常州市区商品住宅平均销售价格为4181.98元/平方米，较2004年增长14.15%，增长幅度较2004年小调十个百分点