昆明西城湖景小镇提的案报告.docVIP

昆明西城湖景小镇提案报告 目录 一、市场调查研究----------------------------1 （一）、房地产环境调查 （二）、房地产供需概况 二、项目定位---------------------------------4 (一)、项目地块概况 （二）、项目SWOT分析 (三)、项目整体定位 三、项目客源定位-----------------------------7 （一）、别墅项目的客户定位 （二）、多层住宅项目的客户定位 四、开发总体策略-------------------------------------------11 五、营销推广策略-------------------------------------------12 （一）、推案操作阶段及操作目的 （二）、价格策略 （三）、广告策略 六、补充-----------------------------------------------------15 一、市场调查研究 （一）、房地产环境调查 1、晋宁县 晋宁县位于滇池西南岸，东邻澄江，南连玉溪、江川，西与峨山、易门、安宁接壤，北同西山区、呈贡交界。境内东西宽66公里，南北长33公里，总面积1230.86平方公里，山区、半山区面积占70.7%，坝区面积占29.3%。县城昆阳镇海拔1888米，北距昆明市50公里，南距玉溪市区32公里。 全县辖昆阳、晋城、古城、宝峰4个镇和二街、中和、上蒜、六街、化乐、新街乡、双河及夕阳彝族乡8个乡，有4个居民委员会，129个村民委员会。 ?人口民族 全县总人口26.58万人。农业人口、非农业人口分别占总人口数的80.7%和19.3%；境内居住着汉、彝、回、哈尼等民族。少数民族人口占总人口的9.76%。 ☆、项目地价低，利润空间比较大； ☆、项目地块面积大，便于规划设计完整的社区生活配套； ☆、所在位置距主城区1公里多，为改善公交奠定基础，并且客户驾自行车就可以从城区迅速到达项目； ☆、属于坡地走势，便于规划目前市面流行的坡地建筑； ☆、有自然水系，距滇池较近，自然风光较好，可以提高别墅项目的景观品质； ☆、处于滇池的上游，水质相对好，并且在上风口，为项目的卖点提炼和炒作奠定了良好基础； ☆、项目尚未正式启动就比较有意识的引入前营销,并且重视营销推广，说明贵公司具备先进的管理理念； ☆、贵公司具备一定的经济势力和社会资源,具有运作的先天优势。 项目劣势分析 ☆、周边环境配套极其缺乏,要形成比较好外部配套,还有一定的年限； ☆、紧挨近戒毒所，对于建设高档住宅项目有影响； ☆、高压电线杆对于居住品质有一定的影响； ☆、目前周边的环境差，特别是路况； ☆、由于规模大,如果整体启动需要有更多的融资渠道； ☆、项目的档次属于高端产品,注定在当地的目标客户是有限的。 项目机会分析 ☆、当地政府对于昆阳的城市化比较重视,支持房地产业的发展； ☆、房地产开发处于上升势头还没有形成较为规范和成熟的市场，市场发展还处于低级阶段； ☆、县政府就驻扎在昆阳镇，较晋宁县其他地区有更多发展机会； ☆、高海公路正在兴建、城市改建也正在进行当中，这些发展都有助于城市的经济建设和房地产市场的开拓发展 ☆、房地产开发建设环节多，通过专业的操盘，有利润发掘空间，可以高于当地市场价出售； ☆、之前当地房地产业的发展,当地已经有一定的购房意识; ☆、之前类似项目的开发和对外宣传推广,已经为昆阳人在当地购房奠定了一定的意识基础. 项目威胁分析 ☆、另有两家同类项目的竞争对手； ☆、“中产?高海别墅”截流了部分昆明和海口的高端客源； ☆、目前当地的在建项目截走部分低端客户； ☆、潜在的竞争对手，政府局部改变相关政策。 5、小结 A、考虑到地块的规模,建议总体规划,分期开发,滚动收回成本; B、考虑到由于今后高速路的建设把项目自然分化为两个部分，实际上是两个项目，所以在市场细分的基础上分别定位，并分别取适合的推广案名； C、把项目定价建立在严格的市场调查基础上,并且进行科学的测算,确定可行的价格策略。 (三)、项目整体定位 1、别墅 主要针对当地及周边区域的高端阶层量身定造的以滇池景观为主题的上流生活社圈，同时吸引昆明和玉溪以渡假休闲为目的中高端人群，吸引其到项目来的原因主要是不同于昆明海埂片区的滇池景观，以及能够在滇池驾驶私家游艇的顶级享受和炫富心理。 2、多层住宅 主要针对当地及周边区域的中端人群建设的以滇池景观为主题的大规模综合社区，相当于再造一座现代化的小城市，聚集当地的消费能力，弥补昆阳城区的不足，甚至取代其地位，产品适当快当地半步。 三、项目客源定位 （一）、别墅项目的客户定位 由于本案别墅项目属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、