桃苑西区项目可行性的报告02.doc

四、财务分析 1、土地投入成本 项 目 造价 A、地价：15万/亩，88亩， 15万/亩×88亩=1320万 B、土地出让金： 1320万×15%=198万 C、契税： 198万×3%=6万 D、拆迁安置费： （1）拆迁费（地上建筑物拆平，场地平整）10元/㎡ 58667㎡×10元/㎡≈60万 （2）安置费20元/㎡ 58667㎡×20元/㎡≈117万 合计： 1320万+198万+6万+60万+117万=1701万 单方造价： （楼面地价）147.78元/㎡≈148元/㎡ 2、建筑安装工程成本 （1）主体工程 单 体 类 型 造 价 A、多层： 4.604万㎡×600元/㎡=2762万 B、小高层： 2.878万㎡×900元/㎡=2590万 C、高层： 2.302万㎡×1055元/㎡=2429万 D、商业： 530元/㎡×5760㎡=305万 D、别墅： 0.345万㎡×500元/㎡=173万 （2）公共配套工程 E、地下停车场： 150个车位 0.3万㎡×800元/㎡=240万 F、公共配套： （1）会所： 800㎡×700元/㎡=56万 （2）值班室： 0.02万/㎡×500元/㎡=10万 （3）物业办公室： 0.06万/㎡×500元/㎡=30万 （3）环境配套工程 G、环境配套： 广场200元/㎡×0.15万㎡=30万 小品150元/㎡×0.08万㎡=12万 H、绿化： 10元/㎡×11.51万㎡=115万 （4）基础设施配套工程 I、水电增容（含小区照明设施）： 20元/㎡×11.51万㎡=230万 J、小区道路工程： 10元/㎡×11.51万㎡=115万 合计： 9097万 单方造价： 790元/㎡ 3、项目前期成本 A、规划、设计费： 10元/㎡×11.51万㎡=115万 B、勘察设计费： 5元/㎡×11.51万㎡=58万 C、市政配套统征费： 50元/㎡×11.51万㎡=576万 合计： 115万+58万+576万=749万 单方造价： 65元/㎡ 前三项项目成本合计：1701万+9097万+749万=11547万 4、财务费用 A、管理费1%：11547万×3%≈346万 B、银行贷款利息5.8%：本项目向银行贷款5000万元，建设经营期为3年，分2次向银行借贷，并按照分期等额本利还贷法，年底还清。银行贷款利息为569万。 合计： 915万 单方造价： 80元/㎡ 5、以上4项成本：1701万+9097万+749万+915万=12462万 6、不可预见费：12462万×3%=374万 7、项目总投资成本： 1701万+9097万+749万+915万+374万=12836万 单方造价：1115元/㎡ 五、销售收入 1、西区项目考虑到上市时机和临潼区消费水平未来5年的增长，并且项目客户群体要结合外地购房能力的综合考虑，所以在2005年现有临潼区楼盘销售均价的基础上上调100-200元/㎡，下面是利用市场比较法初步对西区项目不同建筑模式制定销售均价： A、 多层均价： 1300元/㎡ B、 小高层均价：（无参考楼盘）