桃源新都开盘前期行的销推广策划报告.doc

桃源新都项目 开盘前期行销推广策略 一、行销目的 利用各种活动和方式，提升本案的质感，使本案的利润值最大化； 塑造开发商品牌与实力； 快速实现销售目标。 二、总体策略 先期蓄势——实景体验——覆盖全市——集中引爆——后续积累 三、推广定位： 【城市中坚流派生活领地】 推广支撑点：项目比邻35万平米恐龙园，环境自然清新，欧式浪漫建筑，70%高比例小户型， 同时根据竞争策略，锁定28—35岁主力客群，体现了“年轻态、休闲健康、时尚社区”的三大卖点。又使项目区别于其他楼盘锁定的高端人群、白领客群，形成项目独特的个性。 四、销售策略 1、销售分期 建议项目整体由西南向东北分为两期销售。 销售期 推售产品 推案量 备注 一期 高层、小高层、花园洋房 5－6万㎡ 利用法国浪漫建筑的情景洋房，奠定项目独特的品质和未来生活场景，快速去划，商业暂时不推出。 三期 小高层、高层、花园洋房、商业 5－6万㎡ 经过一期的价格提升，推出剩余高层层和小高层。商业面积价值较高，放在二期开卖后期推出，可利用二期的热销和前期积累的客户。 2、价格策略 1）定价策略 采用一房一价，低开高走，快速去划的定价方式。 2）价格走势及调整 价格的走势应与销售周期配合制定，采用低开高走的策略，并根据项目的销售状况进行调整。第一期以低楼层和位置不佳的户型作为入市价格，如3680元/平方米，至一期销售30％后调价到3880元/平方。一期销售至60％时，调价到3980元/平方米。为第二期推出创造提价空间。 3）付款方式 采用银行按揭贷款方式、一次性付款方式。取得银行的配合加快资金的回笼。 建议对一次性付款的客户给予9.7折扣。 五、推广执行策略： 蓄水期策略：（2006年5月－2005年8月16日） 执行策略 1、品牌策略 设立“网站”，积累客户，吸引客源，树立开发商品牌形象。 2、多样化包装策略 本案的环境、建筑风格、外立面颜色、户型面积、会所（售楼处）、样板区景观等都对购房者有很强的吸引力，同时，本案的价格在整个常州市也将具备一定的竞争力。因此，在宣传和包装的时候，不光立足于本案新区的客户层，同时拉升本案的包装的质感和档次，使购买者感到购买本案是物超所值的感觉。 3、宣传拉升策略 利用常州日报、晚报、广播电视报、金楼市、搜房网等媒体的覆盖力和读者、听众的忠实度等传媒工具，从深度和广度来塑造产品和公司的形象，最大限度的扩大产品的暴光率，树立一种文化楼盘的形象。同时，进行各种的主题宣传手法，赋予公司和产品新的内涵，树立起一种健康的、良好的形象。 SP活动 1、常州住交会 2006年常州住交会在新北区会展中心举行，将吸引常州市区大量准备到新北区工作、居住、投资的购房者，其中有相当比例均为本项目的年轻目标客户群体，必须引起足够的重视。联合都市桃源、桃源新都、桃源春晓三个项目参加常州五月的房展会，以高姿态，精品、温馨和健康的形象来塑造产品本身。通过参加房展会的时机，收集其他个案的销售进展情况，大量收集准客户的名单，调整行销策略。同时，提高产品和公司在常州的知名度。 目的：树立品牌形象 积累客户名单 形式：以住交会期间作为本楼盘蓄水的全面启动期 方式： ????????? 建立公司网站吸纳更多的客户名单 ????????? 在外接待处登记vip客户名单 ????????? 短信登记客户名单 网上可以登记VIP客户 要求： ????????? 实行VIP会员制 ????????? 会员都是准客户或曾经都市桃源楼盘的新客户 ????????? 对带动非会员购房者进行奖励 ????????? 与会员举办联动活动 意义： ????????? 提升公司的知名度 ????????? 积累丰富的准客户 ????????? 增加产品推广和宣传渠道 2、“龙城大型同学会“ 主题：“看常州未来——龙城城市中坚同学大型联谊会“（待定） 时间：7月7日—7月8日（双休日） 地点：恐龙园 方式： 通过酒会、文艺演出、邀请副市长、教育局、文化局领导等致词 目的：通过聚会方式，搜刮常州所有28-38岁所有目标客群，在此期间发放楼盘感性楼书——生活手册，吸引、刺激本楼盘目标客群的购房欲望。 3、产品推介会 时间：7月奠基仪式当天 主要针对7月的项目奠基仪式，以新闻发布会的形式进行宣传，对产品的整个规模、环境、产品优势等做个理性的介绍推广。让本地的媒体进行强势的报道。 4、影视活动 主题：“8月15小提琴奏鸣曲——赏月音乐晚会“ 时间：8月15日 内容：样板区景观开放日活动 方式：现场及专题片 地址：售楼处、样板区 以写实手法为主，纪实性售楼处介绍样板区的开放和“8月15小提琴奏鸣曲——赏月音乐晚会“活动，同时全面包括项目地理位置，环境、交通，规划、景观，建筑特别是等内容。该片是以销售为主要