普润地产上海市杨高的南路、浦建路项目前期策划报告.ppt

;前 言;目录;住宅办公用房篇;;1. 普润地产对近期宏观调控及宏观市场的判断;2.浦东区域房地产市场状况;3.3成交量萎缩，价格涨幅趋缓，透支空间进入消化期 ;;;区域建成时间较早的二手房挂牌情况; 楼盘名称;;3.2、区域办公用房市场状况;优势（S） 位于浦建路、杨高南路口，地理位置比较优越； 杨高南路出行交通便利、公交线路多； 周边为居住区，学校、医院、商场等各项配套设施齐全，与易初莲花超市仅一路之隔。 ;结合项目的实际情况，尽量减小产品改造的力度，从而减少产品改造成本； 考虑投资商对本案“短、平、快”的操作策略，物业属性的选择以产品改造工期尽量缩短； 尽可能的使选择的物业属性产品满足区域地段的要求，充分发挥土地的市场价值和潜力； 考虑各种物业类型与周边物业的聚集效应和互补效应； 物业属性的选择考虑整体地产市场的吸纳度和现有的宏观调控政策对不同物业、不同投资品种的打压和抑制效果； 尽量能迅速收回投资，确实满足上市公司投资物业的基本要求。;由于本案东楼在户型分割、内部装修及设施方面基本定型而且维护完好，因此，其住宅物业;考虑因素;考虑因素;西楼物业属性定位方案比较及策略;4.5东楼（32层高层）住宅价格定位？;4.6西楼（24层高层）作为住宅用途的价格定位？;4.7西楼（24层高层）作为办公用途的价格定位？;作为办公用房销售均价大约为RMB6900元/ M2；;5.1 西楼（24层高层）改造方案;P23-66;P24-66;P25-66;面积分割依据和原则 建筑结构自身条件 西楼（24层高层）由于先前规划为住宅用途，后又把原为2梯4户改为两户作办公用途，因此，在平面的分割以及供水排水系统管道的安装等方面造成了目前的现状和面积分割的难度，建筑结构自身现有条件是此次面积分割最主要的一个依据和原则。 周围90年代建造的同类型物业的面积分割标准 本项目由于为90年代建造遗留下来的烂尾楼，因此在面积分割方面参考了像海富花园、金龙花苑等点式同类型物业，同时结合目前的市场需求状况以及目标客户的意向。;面积分割方案 根据市调资料及项目实际情况，将西楼（24层高层）住宅用房重新分割为2梯8户，其中2户为3房1厅，面积约122M2，2户1房半厅，面积约42M2，4户2房1厅，面积分别为约81M2和107M2，具体户型分割如下图所示：;P28-66;P29-66;P30-66;P31-66;商业用房篇;1.1区域内商业现状;;;;区域内业态组合（业态面积比例图）;项目周边区域卖场分析 ;1.3区域商业用房市场结论;2.1 商业用房SWOT分析;2.2 商铺业态定位的原则与依据 ;2.3 商业用房定位思考;2.3.2 初步定位方案分析;背景2：项目周边半径3km之内家电卖场分布;背景3：项目半径1km之内消费潜力预估;考虑因素;2F（约2500M2）世纪娱乐总汇;考虑因素;2F（约2500M2） 厨卫电器、居室电器 （电视机、组合音响、影碟机、随身听、MP3、收录机、收音机、手提VCD、移动DVD、复读机、空调、冰箱、电风扇、空气清新器、加湿器、洗衣机、微波炉、电饭煲、电蒸锅、灶具、电磁炉、烤箱、抽油烟机、洗碗机、消毒柜、热水器、浴霸等）; 方案比较及策略;;;3. 本案商业用房的营销重点？;3.2 商业用房租金及售价标准;商业的平均投资回报率为8%，根据收益还原法，使用投资回报率反推，采用通用的公式： 投资回报率=（每年的租金收入/售价）x出租系数x100% 由于本项目采取带租约销售的模式，故出租系数定为100%。 项目整体平均租金约为2.0元/m2/天，而底层商业的租金约为RMB3.5/M2 /D ，则可得：;注：项目销售总额预估中没有计算停车位销售金额。;建议一 ：商用部分外立面不做翻新，只做一般清洁、修整。 原 因： 项目外立面改造对于项目住宅及商业的租售影响 不会太大，清洁即可。 建议二 ：去除商业用房前的绿化隔离带。 原 因： 此绿化带对项目商业人流的动线带来极大的破坏，也使项目无法与周边商业形成互动，必须去除。 建议三 ：商业裙房2层以上的吊顶调整，使层高变高。 原 因： 商业2层以上由于层高（净高）低于2.3米，层高过低，商场显得过于压抑，不利于招商及经营。 注：如项目定位为娱乐则本问题不明显。;项目评估及运作篇;;P60-66;注：项目销售总额预估中没有计算停车位销售金额。;;P63-66;;;P66-66;