曹杨大酒店可行性报的告.doc

曹杨大酒店可行性分析 项目简况 项目名称：曹阳大酒店 项目地址：上海市普陀区兰溪路141号（桂巷路口） 占地：3241平方米 总建筑面积：16600平方米 建筑楼层：16层 总高度：69.50米 土地用途：商业 使用期限：1997年11月26日至2037年11月25日 国有土地使用证号：沪国用（普陀）字第037093号 建设用地批准号：上海普陀区（1997）普字第008号 项目背景 物业权利状况： 原曹阳大酒店是由上海鼎新商业发展有限公司投资建造的一座三星级酒店。 项目背景： 曹阳大酒店于1992年动工，1994年结构完工，至1997年完成部分内部装修，目前配套工程尚未完成。由于种种问题，该项目闲置至今已有6年。2001年起，本项目经过多次拍卖，拍卖价格从5100万元，下降至3880万元。 物业现状： 曹阳大酒店外墙采用浅色面砖，局部玻璃幕墙，地下1层、地面3层为框架结构，以上部分为框架剪力墙结构。  原曹杨大酒店的楼层规划及指标 楼 层 层 高 单位：米 面 积 单位：平方米 原 规 划 用 途 1楼 5.2 1123 娱乐厅及工商银行营业部 2-4楼 4.2 1123 餐饮部 5-12楼 3.2 800 客房 13-14楼 3.2 600 客房 15楼 4.9 600 会议厅 16楼 电梯房、水箱等 B1楼 空调机房、变压器房 技术层 2.2 4、5层之间 三、物业现状 1、总体 该工程于1992年投资建造，上海五建承包并于1996年完工。1999年由浙江一施工单位进驻进行内部精装修，合同造价1500余万元。由于甲方资金问题，该装修工程进行近2个月便停工至今，且本工程没有办理任何竣工验收手续。 该楼的电梯、中央空调没有调试过，锅炉已禁止使用（市政府规定不能使用烧煤锅炉），这些设备从1996年至今近6年从未使用过，机器折旧系数较大，能否使用尚不能定论。 根据施工队的介绍，该楼下水和污水存在着严重堵塞，如果进行检修，必将投入大量的人力。 2、局部 大堂 已经大体装修完毕，要进行整体改造则拆除工作量相当艰巨。 2）餐饮 吊顶已经全部受潮剥落，空调出风口也没有任何保护，存在着风口变暗及氧化的作用。 3）卫生间 洁具安装完毕，但长年不用产生严重水垢，已无法清洁如新。 酒 店 大 堂 二楼餐饮部 设备层 客 房 部 现 状 四、销售成本估算 产品定位 本案是把产品定位于全装修小户型的产品。 追加投资费用估算 方案1 1、装修费用 16940，600 4楼会所及5至16层标准层 装修估算1223元/平方 2、下水、污水检修 20000 市场价 3、外墙清洗 50000 市场价 4、垃圾外运 15000 市场价 5、拆除费用 100000 市场价 6、中央空调、电梯调试费 500000 估算（3部电梯，1台中央空调） 7、招标费 28526 根据本项目情况 8、设计费 356580 根据本项目情况 9、审计费 213948 根据本项目情况 10、不可预见费 1200，000 1-9项合计的6.5% 11、管理费 364493 1-9项合计的2% 合计： 19，789，147 1429元/平方米 总面积13844平方米 以上数据来源：产品研究部 注：此表所列之项目，旨在把本项目改造成可以进行销售的物业。 以上各项费用是假定该项目中的电梯、中央空调等设备在专业调试下能正常运转的前提下得出的。最终增加成本1429元/ 平方 米。 方案2 考虑到该物业中的设备有6年未曾使用，该物业的电梯、中央空调从未调试过，锅炉已被禁止使用（市政府规定不能使用烧煤锅炉），这些设备从1996年至今近6年从未使用过，机器折旧系数较大，能否使用尚不能定论。如以上设备不能正常使用，则成本还会上升。如下表 设 备 数 量 单 价 总 价 　 　 单位：元 单位：元 中央空调 　 　5000000 5000000 电 梯 3 500000 1500000 锅 炉 1 1000000 1000000 总 计 　 　 7500000 以上数据来源：产品研究部 计算公式： 7500000÷13844＋1429＝1970元/平方米 方案2的最终追加成本为1970元/平方米。 2、本案销售成本计算 本项目的销售成本＝物业拍卖价格＋追加投资成本＋管销成本 追加投资成本＝项目转变使用性质的费用＋追加建安成本＋不可预见费 本物业的拍卖价格以3880万元计； 项目转变使用性质的费用弹性较大，故在本案的销售成本计算中暂时不予考虑； 管销成本以该物业的总销金额的10％计。 计算公式： 方案1 16600＋1429）*110%=4143元/平方米 方