新化县新康园经贸中的心项目营销可行性方案.doc

新康园经贸中心项目 营销可行性方案 目 录 第一章 项目基本情况分析………………………1 第二章 可类比项目营销策略分析………………6 第三章 项目物业定位……………………………7 第四章 项目策略定位……………………………9 第五章 项目客户群体定位分析…………………12 第六章 推广计划…………………………………13 第七章 物业管理 …………………………………20 第八章 营销公司的品牌与实力…………………21 第九章 营销策划代理收费标准…………………23 附见管理资料 第一章 项目基本情况分析 新化县城房地产发展态势 新年来经济发展情况 新化县作为全国人口大县和面积大县，常住人口达到135万人，据县统计局了解到，新化县2006年GDP达到45.5亿元，城区社会消费总额22.16亿元，城镇居民人均消费支出5845元，恩格尔系数40.42%，虽然新化县山区消费水平低，但新化作为人口大县和矿产资源丰富的优势，是目前娄底地区最具发展潜力的县级城市。 新化房地产发展情况 目前新化正在开发的大型房地产项目有： 明源阳光购物公园：占地面积22944.6㎡，总建筑面积52000多㎡，投资1.23亿元人民币，位于老城区城东路与青石街之间，是新化目前最大的商业项目，商铺销售价格一楼12000—13000元/㎡，二楼6000元/㎡，三楼3000元/㎡。 阳光小区（经济适用房）：位于新县政府旁边，占地约200亩，目前正在进行规划设计和项目“三通一平”的前期工作，预计2007年会开始全面启动。 金龙·风景家园：位于新化与冷江的交通的干线路，毗邻梅苑开发区风景区狮子山公园，总占地面积为21341.6㎡,总建筑面积37472.9㎡,为纯住宅小区。 华夏商住楼：位于上梅东路，临狮子山公园和新汽车站（正在规划建设），占地17亩，总建筑面积约4万平方米，一、二、三楼做商业，四楼以上做住宅。 香槟山名苑小区：位于梅苑北路以西，附近有一中、人民医院、计生委、工商局、资江中学、铁牛中学等。占地60亩，总建筑面积20.8万㎡，建筑密度19.6%，容积率5.04，绿地率35.6%，总套数1291套，是目前新化县总建筑面积最大、楼层最高、档次品质最好、功能最齐全的纯住宅小区，小区采用围合式的点式建筑风格，人车分流设计，设置地下车库。 本项目优劣分析 1）项目优势 A、位置优势 该项目位于52米宽的梅苑北路政府新区，占地5063㎡，为梯三角形地块，正对面为铁牛中学。 B、环境优势 该项目位于梅苑北路以西，这里空气清新，噪声干扰较少，本项目是商住一体的综合性项目。 C、设计超前优势 该项目在规划设计方面充分考虑了商住一体的关系，1—3楼为商业超市；4—6楼为产权式酒店；7—15楼为住宅楼。住房设计有三房两厅和四房两厅，面积在120㎡—160㎡。1楼的商铺分成三大块，中间有消防通道。 D、配套设施齐全 周边配套有铁牛中学、宾馆、饭店、超市、银行等。 E、升值潜力大 目前该区域地处新化县城新城区，由于周边配套齐全，设计超前，品质高，开发商聘请具有甲级资质的湖南省宏艺建筑设计有限公司担纲建筑设计，设计的超前意识，具有30-50年不落后的独特建筑风格，欲将本项目打造成为新化县高档标志性建筑，是目前新化县最具有升值潜力的项目。 2）项目的劣势 A、由于该项目位于新化县城新城区，目前人气不旺，、流动人口不多，周边配套不齐，商业氛围尚未形成。 B、由于前期市场调查不够，对客户需求把握程度不准，开发商在2006年12月26日开盘，没有达到预期的效果。 C、由于本项目有超市、产权式酒店、住宅楼对销售和广告宣传造成一定的不便。开发商为打造高品味的标志性建筑，需在物业管理与广告推广方面加大投入。 3）总结：通过对本项目的优劣势分析， 我们建议： A、定位于打造新化首个产权式酒店。 B、创建首个标志性建筑。 C、进行合理的设计和规划便于商铺、产权式酒店的销售。 D、寻求优势卖点，规避劣势，进行合理的营销策划来实现本项目的利益最大化。 第二章 可类比项目营销策略分析 根据我司对新化商品房销售价格进行的市场调查，再结合该项目的周边环境及客户消费群体分析，我们得出该项目商铺销售均价定位在3000元/㎡左右，产权式酒店定位在2000元/㎡，住宅区定位在1300—1400元/㎡。 序号 楼盘名称 主力户型 面积（㎡） 销售情况 备注 1 明源阳光购物公园 商铺 40-200㎡ 正在开盘，一楼商铺销售30% 目前新化最大的商业广场，引进佳惠超市，通程电器，乡一百货 2 阳光小区 四房二厅 140-160㎡ 尚未动工 作为新化经济适用房小区 3 金龙·风景家园 二房二厅