房地产开发项目贷款的评价.doc

房地产开发项目贷款评价 一、企业资信等级评价 广东坚美铝型材厂有限公司是国家建设部铝门窗幕墙定点生产企业和国家铝型材行业标准重要的修订单位之一。目前，企业共有员工100多人，其中冶炼、金属压力加工、材料科学与工程高级专业人员200多人。坚美公司拥有雄厚的技术力量和新产品开发能力，其产品出口欧美、澳洲、日本、东南亚等30多个国家和地区 坚美公司独特经营理念和企业文化受到了同行的赞赏和认同，获得英国皇家UKSISO-9000质量体系认证国家质量监督局颁发的“国际生产”、广东省优质名牌产品称号国家免检称号中国名牌产品 交通较便利，区域发展前景较好。 1.5、基础设施落实情况： 项目的水、电已在地块附近预留了接驳口，属于三通一平的交地条件，小区需要开通一条市政规划路才能满足小区出行,道路、管网开通的时间会影响开发周期。 1.6、项目品质： 项目总用地面积：346814.6㎡，容积率：2.3，分八期开发。项目采用以低密度大空间的高层建筑为主，实行人车分流, 结合项目的自然资源特性，建筑采用简洁、自然的现代建筑风格；小区除保留原生态树木，还将进一步扩大水景面积，环境优雅。产品方面采用了独立别墅、情景洋房、多层、小高层、高层以及公寓，产品线非常丰富，户型方面采用了空中花园、跃式、飘窗台等多功能空间的创新，通风采光良好，门窗采用环保节能材料，使产品具有先进性。 项目品质整体较高。 (二)、市场分析结果 2.1、市场定位： 该项目的市场定位：位于新城市中央居住区，为鹤山市精英圈层打造的优越新生活居庭。这一定位抓住了项目的核心竞争力：新城市中心（沙坪镇）、大型社区、项目的产品力，明确了项目的主力客户：鹤山市精英圈层即鹤山市的中高端消费群体。但由于项目规模大，开发期长且鹤山房地产市场小，项目对目标客户的演变没有做进一步的交待和说明。 该项目定位把握住了核心竞争力，但目标客户的定位及演变较为模糊。 2.2、供需形势分析： 近年鹤山商品住宅年成交面积在20－30万平方米，总体供需基本平衡，价格稳步上升，毛坯均价在2700元/M2左右，二手成交活跃，每年在2000宗左右。 鹤山市场未来的可开发用地充足，近中期的供应主要集中在项目所在的城南片区，中远期的开发将向城东新区发展。 该项目所在区域市场供求基本平衡，但未来销售压力较大。 2.3、竞争形势分析： 项目所在区域（城南）是工业区，配套不完善，近年随着碧桂园的强势进驻，区域的认同度得到了大幅提升。项目目前所面临的主要竞争对手是鹤山碧桂园，其规模大（占地5000亩），发展商实力强，品牌度高，开发经验丰富，且该区域市场后续将有大量供应，未来一段时间项目所面临的压力较大。 2.4、市场营销能力： 该项目的前期策划及营销推广由知名品牌顾问公司提供全程服务，项目采用了低开高走、环境配套先行，首期产品丰富多样及项目不同阶段有不同卖点可持续发展的市场营销方案，操作性强。 2.5、认购或预售/预租能力： 该项目主要竞争对手碧桂园，目前洋房销售均价3000元/M2（带400元/M2装修），联排别墅4500元/M2（毛坯），独立别墅6000元/M2（毛坯），碧桂园社区商业7500元/M2，地上车位4万元/个。 考虑到项目价格定位（低开高走）和预售时间（大约在2008年开盘），该项目洋房价格可以达到2900元/M2； 项目商业考虑到临街和对外经营的特点，该项目临街街铺的销售均价可以达到8500元/M2。 项目的地下车位考虑到建设成本和周边暂时无的特点，该项目地下车位的销售价格可以达到6.5万元/个。而该项目各产品价格预测如下： 　 洋 房 商 铺 地下车位 销售价格（元/M2） 2500 8200 60000 说 明 首期 街铺 个 从上表可以看出：该项目定价采取了比较保守和稳妥的策略，低于市场价格，项目价格竞争力强。 (三)、财务评价 3.1 财务内部收益率： 原可行性研究报告中的成本估算漏算管理费用，现重新编制成本估算汇总如下表： 序号 项目名称 合计(万元） %） 投资总额 41836.00 100.0% 1.1 土地成本 15461.43 37.0% 1.2 前期工程费 365.03 0.9% 1.3 建安工程费 16434.39 39.3% 1.4 配套设施费 775.57 1.9% 1.5 开发期间税费 900.09 2.2% 1.6 开发间接费 878.75 2.1% 1.7 管理费用 527.25 1.3% 1.8 销售费用 1233.70 2.9% 1.9 贷款利息 260.00 0.6% 相应更改项目投资现金流量表、利润分配表、最大偿还能力下的