景德镇市百润金棕榈的营项目营销推广方案.ppt

百润·金棕榈营销推广方案;针对本案，我们对项目及周边市场进行了实地考察和重点项目走访，并就本案提出了初步的营销推广策略。; 目 录 一 、市场分析 二、项目分析 三、价值挖掘 四、价值传播 五、价值实现 ;我们的目标市场在哪里？ 我们的目标客群在哪里？;宏观市场分析;国内生产总值总量持续增加，连续五年增长率在15%以上； 人均收入提升较快，连续六年保持两位数增长，07年达到11157元； 2007年人均住宅面积达到28.5平米。;房地产开发投资;市场供需矛盾;十一五供房、供地计划;景德镇经济发展态势良好，工业与旅游业发展迅速，有力拉动居民收入的提高。城乡居民收入提高，消费欲望日益强烈，消费市场更加活跃。 房地产开发总量稳步上扬，保持了合理的商品房结构比例。 房地产市场供需两旺，以住宅销售为主。 现有开发量以及未来供应计划表明，未来总体供应大于需求。; ;板块研究;项目板块竞争环境;;2500;高端市场各案分析;位置：瓷都大道908号伊龙大酒店后面 开发商：景德镇市成安房地产开发有限公司 物业类型：联排别墅 总套数：39套，可售18套 房型面积：250-280平米 售价：3400-4100元/平米左右 均价：3600元/平米 总价：90-100万 启示：小区规模小，定位纯联排住宅，虽然目前在当地整体品质不错，但在建筑立面、小区环境营造、物业管理等方面还有很大的提升空间。;高端市场各案分析;别墅市场;结论： 当地高端项目开发理念落后，整体开发实力不强，产品综合品质不高，高端市场开发不成熟，尚有很大的提升空间和市场机会。 本项目将进入高端空白市场，领导当地高端住宅市场。;高端市场竞争机会;本项目潜在客群; 目 录 一 、市场分析 二、项目分析 三、价值挖掘 四、价值传播 五、价值实现 ;通过双方在前期的一系列有效沟通和对项目关键环节的深入挖掘,我们认为本案在当地应属于档次比较高档的物业,因此我们提出应该用长远的眼光和敏锐的洞察力在操作本项目.;从产品方面： ①以排屋别墅为切入点进行市场的引爆, 最后拉高公寓产品的形象;此外， 这不仅仅是一个大盘操作手法，她带有深刻的当地人文底蕴的印记，肩负着区域环境价值的重新打造以此来赢得目标客群认可.;古 窑;;1.本项目定位是景德镇市最高段住宅项目，具有浓郁文化底蕴。 2.本案城市别墅是本区域稀缺性产品. 3.项目处于地块开阔的视眼中,有利于区域价值的打造;城市：历史悠久的著名的瓷都, 现实是被年轻人“遗忘”的文脉。 本项目处于工业园区,生态环境不足,环境无法与陶瓷文化博览区内的竞争项目比拟。 项目地块生态环境差，空气质量差；周边的焦化厂,制药厂的存在将严重降低小区居住品质。;通过对景德镇房地产市场的分析,对消费者居住理念以及生活习惯的初步洞察,并结合以上的剖析我们提炼出了以下关键词:;信任危机;对开发商的不信任;对广告宣传的不信任;价值迷失;历史人文价值的迷失;生活价值的迷失 作为一座拥有深厚文化底蕴的城市，这里的人民一直保留着淳朴的民风。 可以说，景德镇从来不缺少生活味，却缺少一种生活品味。 原创精神的遗失，让这座城市始终缺少一些活力。 不知道自己想要什么，以至于在接受新鲜事物时变得麻木与潜意识里的抗拒。 ;常规经验;人居理念的落后经验;区块认知的保守经验 ;诸多问题如何解决？;在剖析了以上矛盾点后,让我们再次对本案的价值进行一次提炼,以便我们能够结合市场以及产品进行针对性的解决之道; 目 录 一、市场分析 二、项目分析 三、价值挖掘 四、价值传播 五、价值实现 ;价值挖掘;区位价值挖掘;本案;;结论：;而本项目产品价值挖掘，我们将从两方面入手：;独立私家花园 城市别墅独立花园配备，不出家门即与自然亲密接触，享受自在尊崇的园艺派生活;项目产品结构;那我们如何把项目的核心价值有效的传播出去呢？;价值传播路线;;唯美主义城市别墅;辅推定位：;总广告语;通过对市场的分析与产品的价值提炼，那么现在我们要做的就是如何将我们的形象价值、核心价值与当地特殊市场情况相结合，并进行广告传播！;第一阶段;第一阶段;推广时间：2008年5月---８月 推广目的：通过活动与政府、媒体的联动做形象工程，高调入市并在引起话题性讨论的同时，迅速确立项目高端形象，并确立良好口碑。 媒体形式：以形象活动为主，户外，广播，软性报道为辅。;活动一;活动二;第二阶段;推广时间：2008年９月---１０月 推广目的：在树立高端形象的前提下，以本案卖点的有效传播来吸引潜在客户的兴趣,激发有效客户的下单欲望 媒体形式：广播／折页／楼书／短信／软文／户外;媒体攻势;第三阶段;推广时间：2008年１１??---１２月 推广目的：通过对核心价值景观样板区的体验，到达市场认可的目的 媒体形