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绍兴商品住宅市场调查报告 2007年8月绍兴市区房地产市场绍兴市区房地产业发展历程绍兴市区商品房价格走势轨迹绍兴市区房地产业发展绍兴市区房地产业发展绍兴市区绍兴市区一、绍兴市区房地产市场（一）绍兴市区房地产业发展历程 绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来的，走过了起步、崛起、调整、高速发展这样个阶段： 1、起步阶段（1984-1989年，约5年）。1984年4月，诞生了市第一家房地产开发公司—中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步。随后，由于全国经济建设热潮的兴起，市区相继又有建设房产、信托房产、塔山房产、城区房产等公司。 2、迅速崛起阶段（1990-1993年，约4年）。1992年邓小平南巡讲话发表以后，市又启动了城东绍兴经济开发区的建设，这给市区房地产业带来了新的发展机遇。仅1992年和1993年，市区就冒出了30家房地产企业，开发了如“鹤池苑”等代表性房产。到1993年，市区房地产投资达到了7.21亿元，比上年增长了3倍多。 3、调整阶段（1994-1997年，约4年）。1994年到1997年，基本维持在4.7-5.0亿元这一水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地产业发展处于低迷状态。 4、高速发展阶段（1998-2004年，约7年）。1998年，随着政府机关住房制度改革的开始实行（即停止实物分房，实行货币分配），市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大一部分单位，为搭上房改“末班车”，纷纷突击购房分房；二是当时我国为应对亚洲金融危机，而采取了积极的财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用于经济适用住宅建设；三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房地产业起了推波助澜的作用。这一阶段，市区先后开发了以“快阁苑”、“龙洲花园”、环城河整治、城市广场、袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。其中：前四年是投资高速增长期，1998年-2001年，市区房地产投资额年平均增长速度达到40.1%；虽然2002年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从1998-2004年，市区房地产实际销售面积年平均增长了35.2%，其中2004年的销售面积达到了177.91万平方米，超过了1998年-2001年这四年的销售面积总和。、（-2006年，约年）。（二）绍兴市区商品房价格走势轨迹 房地产市场，一方面反映在房地产投资，而另一方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化上。 1998年，当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，分析市区商品房市场价格的走势，也从1998年开始。见1： 表1：绍兴市区商品房销售价格变化情况 /平方米 年 份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 商品房屋 价格涨幅 / 1.25% -6.54% 9.16% 30.96% 38.57% 45.74% 未变 4.6% 住宅 价格涨幅 / 3.31% -0.21% 3.98% 29.3% 42.52% 41.36 未变 5%左右 ■ 绍兴市区商品房价格在1998年-2001年间基本维持在相对稳定的水平； ■ 2001年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。2004年到达5895元/平方米，比全省平均价格高673元，居全省第三，仅低于杭州和温州； ■ 2005年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与2004年基本持平； ■ 2006年，市区房屋销售价格比上年上涨4.6%，其中，商品房销售价格上涨4.2%，二手房价格上涨5.2%。 二、绍兴市区房地产业发展（一）绍兴市区房地产业发展—06年约2年的宏观调控，积压的购房需求在今年开始集中释放，且随着绍兴城市外来移民人口的快速增加以及城区用地的日益紧张，绍兴住宅市场供需矛盾开始变得突出，现实状况决定了政府在今年开始的土地供应计划中整体提高容积率以求提高土地利用率，根据绍兴市区今年已经推出的开发用地经济指标看，住宅开发用地的容积率最低在1.7左右，相当一部分地块容积率指标超过了2.0，在这样的背景下，随着市区存量多层房源的逐步消化和新增开发量的上市，高层和小高层住宅将成为今后市场供应的主流，而多层住宅产品将变得越来越稀缺。 5、政府加大土地供应，土地市场量价齐增 2006年下半年开始，绍兴房地产市场在经历了近2年的宏观调控后，开始了一波强劲的持续反弹行情，房地产价格快速上涨，各楼盘销售价格屡创新高，为了平抑房地产市场价格上涨，200