许昌潩水河畔项目可的行性分析报告.docVIP

谨呈：广厦置业 二零零八年五月十八日 声 明 一、因贵司提供资料不够详尽（仅一份WORD文档项目介绍），难以为凭，因此本案仅为草案，仅供参考！ 二、本方案相关数据均来源于网络，因未能进行市场调研，所谓“没有调查就没有发言权”，所有观点难免偏颇，因此本案不足为开发之凭！ 三、本方案相关章节，因贵公司没有提供相应数据，故暂时省略或者空置，见谅！ 四、本方案仅代表个人观点，若有雷同，纯属巧合! 2008-5-18 目 录 一 项目概况………………………………………………………………………03 二 许昌总体经济发展分析……………………………………………………06 三 城市总体发展战略………………………………………………………………11 四 项目周边区域分析………………………………………………………………17 五 许昌市房地产市场发展分析……………………………………………………18 六 许昌土地市场分析………………………………………………………………22 七 项目SWOT分析………………………………………………………………… 23 八 项目定位及开发模式……………………………………………………………26 九 项目开发与销售计划……………………………………………………………33 十 项目经济效益评估………………………………………………………………35 十一 项目敏感性分析………………………………………………………………37 十二 项目风险分析…………………………………………………………………39 十三 项目战略意义…………………………………………………………………42 十四 结论与建议……………………………………………………………………43 一 项目概况 1.1 项目概况 1.1.1位置 本项目位于许昌北部许昌县境内，南与许昌市区接壤，毗邻京广铁路、107国道等主要交通路段。项目涉及呼沱村、曹寨村、李桥村三个村。项目所处位置也是许昌市2020规划的范围之内！ 因为清潩河等河流的河道流经本项目所在地，并且清潩河古称“潩水”，所以项目的案名定为“潩水河畔”。项目所在地河流多、水量大，并且还要在此新开挖一些湖泊、河道、池塘，“潩水河畔”的名称很好地突出了本项目是以“水”为特征的休闲宜居之地。 潩水作为一条频见于古籍的河流，“灵井遗址”发现在潩水流域内，黄帝出生于潩水河畔。可见，潩水是承载着厚重中华历史、文化的河流，“潩水河畔”的案名突出了悠久、灿烂的中华文化。并且本项目也将建造许多表现中华文化的园区、景观，所以别名为“中华文化园”。 1.1.2面积及开发步骤 本项目总占地面积约占地约8000亩 本着“循序渐进、滚动发展”的原则，“潩水河畔”的项目推进思路为：从南向北分三期进行推进，建设周期预计为5—8年。 第一期：位于“潩水河畔”的南部。第一步先开发507亩土地，建设以住宅为主的园区建设；第二步为“黄帝湖”及其以南300多亩地的园区建设。 第二期：位于“潩水河畔”的中部。为整个项目的核心地区。拆迁改造呼沱村，进行村民安置、楼盘建设等。同时进行“中州国际论坛”区域的主体工程、配套设施建设以及周边的高端住宅区域建设。 第三期：位于“潩水河畔”的北部。主要进行曹寨村、李桥村两个村的拆迁、安置建设。同时进行各种楼盘建设，以及各个历史文明时期的生态住宅群落建设和民间集会、商业小吃营建等。 1.1.3地块分部状况 不详 1.1.4项目周边交通情况 不详 1.2 项目用地条件 开发区域内目前为集体用地，周边的市政条件 1.2.1道路 不详 1.2.2给水 不详 1.2.3排水 不详 1.2.4用电 负荷预测：根据不同地块大小情况用电负荷将按照国家规范设计。 用电来源：从城市电网接入，原城乡用电 1.2.5通信 1.2.6有线电视 城乡有线比较普及 1.2.7燃气 不详 二 许昌总体经济发展分析 2.1许昌市基本情况 许昌市位于河南省中部。现辖禹州市、长葛市、许昌县、鄢陵县、襄城县和魏都区两市三县一区。共有82个乡（镇），14个街道办事处。全市总面积4996平方公里，全市总人口445万 许昌历史悠久，人杰地灵。早在远古时期，炎帝后裔部落酋长许由率众耕于此，故称许地。西周初期，被封为许国。秦朝改称许县。公元196年，曹操迎汉献帝迁都于许，使之成为当时中国北方的政治、经济和文化中心。公元221年，魏文帝曹丕废汉立魏，因“魏基昌于许”，改许县为许昌，为魏五都之一。许昌的名称一直沿用至今。许昌文物古迹众多，其中的汉魏故城、