郑州市裕鸿国际项目的营销执行方案.pptVIP

裕鸿国际项目营销执行方案;目录 CONTENTS;整体市场特征;投资型产品分析;结论： 小户型以其低总价、高回报，成为了住宅项目中最受一些投资客户及部分青年人群欢迎的产品形式，但由于大量同质化小户型多数处于修建阶段，未来大体量的小户型同时入市，必将造成租金的下降和小户型的空置，这种现象的出现也必将引起投资客的重新计算。;商业市场特征分析;结论： 由于目前城市建设加剧，多个规划中的商业中心正在逐渐形成，而大量的项目底商也在充斥着商业市场，导致了目前整体供大于求的市场局面，而商业最为火爆的04年也过去，高总价以及对未来商业氛围的不确定型都促使了投资客对商业市场前景提出质疑。 ;办公楼市场分析;2.供求状况分析;供应状况： 郑州市办公楼由于郑东新区的集中供应，在06年达到顶峰之后，东区市场多数楼盘已经结束，供应量出现了回落，仅59万方，老城区的办公楼供应逐渐开始成为热点。 需求状况： 06年东区投资热潮的兴起，办公楼的去化迅速增加，达到了16.3万方，而07年宏观调控的加剧使得市场上住宅的资金开始流入写字楼市场，需求量达到了47万方，是06年的3倍。; 写字楼市场面向的是更多的自用客和部分投资客，其投资收益的双重保障在目前宏观调控加剧的今天优势明显，而且虽然写字楼市场也供大于求，但是与商业及住宅市场相比其空置率相对较低，市场竞争较小，且随着CBD第一轮开发的结束，写字楼市场进入了市场空档期尤其是老城区。 ;项目名称;基本属性; 小结： 目前在售写字楼多存在于复合型地产，推出的面积多集中在60-150之间，大面积较少，这也反过来说明了目前写字楼市场供大于求，竞争激烈的状况；但是从整个市场来看，虽然从整体上来讲目前写字楼去化速度较慢，整体市场月均去化量在3－4万平米左右，但是相对于住宅和商业市场来说，销售还是比较景气的；另外我们从上表可以看出目前在售写字楼的主力总价大都在50万之上。;;小结： 目前在售中的写字楼已经开始由原来传统的写字楼向向现代意义上的高档纯写字楼形态过度，目前在售中的写字楼所要追求的已经不仅仅是为了满足办公之用，而是更多的追求更精、更细的产品设计、优雅的办公环境、先进的能化水平、专业的物业管理、以及资源的优越配置。 ; 通过对整体市场的研判，并针对投资性产品市场进行细分，我们发现： 整体市场低迷，但办公楼市场的供求关系较住宅与商业更趋于平衡，但大势对写字楼的影响使得未来的竞争格局也更趋于激烈； 写字楼市场还处于培育成长阶段，商住楼与专业写字楼相互竞争的局面还将继续显现； 写字楼市场的投放量在逐步放缓，随着城市经济的发展，专业写字楼需求量有增加的趋势； 写字楼投放量集中在郑东新区以及金水区，管城区08年上半年无投放量； 写字楼产品细分明显，差异化竞争明显； 企业经营理念的转变，持有型写字楼物业比例上升。 ;目录 CONTENTS;由于紫荆山商圈至今还未形成浓厚的商务氛围，加之产品本身的不足（东西朝向、无中央空调、产品种类单一等）都决定了如果本项目要在市场上获得良好的售价，并在短期内快速去化的话，则必须对加强产品力，尤其是从产品的硬件上做足文章。;国际企业会所建议——国际企业会所概念的引入;国际企业会所建议——国际企业会所概念定义;国际企业会所建议——国际企业会所效用构成 ;国际企业会所建议——新型办公模式的建议;商务中心;企业会所建议——企业会所配置建议;景观多功能厅;咖啡吧、红酒雪茄吧;会客接待中心;健身中心;国际企业会所建议——位置安排;由于A幢办公产品紧靠紫荆山路，且在香港新世界百货之上，因此，其商业价值含极高；又由于 “郑州国贸大厦”、”华林新时代”及郑州市目前最高档的办公楼——”楷林国际”、”荣勋赢座”等都具备豪华宽敞的商务大堂，以及优质建材的公共走道和高品质的电梯厅，而这些硬件设施也是目前衡量办公楼品质和形象的重要标准，因此，建议在A幢办公楼打造一个豪华气派的商务大堂。;建议在B、C、D三幢小面积办公产品中打造美观大方实用的入户大堂，并在公共区域设置沙发、洽谈桌椅、吧台等功能，满足目标客户追求商务形象的内心需求，并且使整体项目都能彰显纯商务办公的品质感。; ;BMS智能化系统 智能化网络/电视监控系统/智能门禁系统/车库管理系统等快速响应突发事件，为管理者提供集成式高端智能化联动指挥界面。 安防系统 安全保卫分区管理、闭路监控系统、对讲系统、24小时电子巡更； 消防广播、烟感警报、消防栓和消防自动喷淋系统，确保四季安全。 智能化配置 高速宽带网络，办公智能化配套，彰显楼宇卓越品质。;如前所述，目前郑州市场客户对于办公物业所能够提供的软性服务也极为关注，同时，良好的物业管理服务能够增强产品的附加值，提升核心竞争力，因