鄂州领袖8+1项目策坏漠报告.docVIP

目 录 前 言 第一部分 市场背景篇 一、鄂州市概况 二、鄂州市经济情况（购买力分析） 三、鄂州市房地产市场概况 第二部分 项目定位分析篇 一、项目基本情况 二、项目SWOT分析 三、项目总体定位 四、产品定位建议 五、客户定位 第三部分 项目策略篇 一、销售策略（六大销售策略） 二、推广策略（含阶段划分） 三、媒体策略 第四部分 项目执行篇 一、营销计划（以一期为主） 二、媒体投放计划 三、售楼中心的布置方案 四、购房装修一体化计划（样板房） 五、SP活动计划 附件：广告预算 附件二：项目案名及主广告语建议  前 言 接到本项目，第一反应就是激动与高兴，其中更多的包含着对项目以及开发商实力的认可； 随后便是冷静的思考与创意碰头会，项目组的每个成员都畅所欲言，但得出的结论是唯一的：信心； 我们相信，通过努力一定会为本项目做好我们的服务。 诚然，我们会追求一种完美服务的过程，但最终的目的在于：希望我们的创意与服务，能够赢取最大的利润来回报开发商。 第一部分 市场背景篇 一、鄂州市概况 位置： 位于湖北东部，长江中游南。西邻武汉，东接黄石，北望黄冈；北距北京、东距上海、西距重庆、南距广州均在一千公里左右。 面积： 全市总面积1594平方公里，其中耕地面积4．01万公顷。 人口： 全市有总人口106.01万人，城镇人口35万人。 地貌： 地势东南高，西北低，中间低平；最高点“四峰山”海拔485．8米，最低点梁子湖的“梁子湖”，海拔11．7米。境内拥有大小湖泊133个，水域面积65万亩，是著名的“百湖之市”、“鱼米之乡”。其中，全国十大名湖之一的梁子湖方圆300多平方公里。 矿产： 鄂州资源丰富，物产富饶，素有“鄂东聚宝盆”的美称。境内铁矿石探明储量居湖北省第二位，膨润土、珍珠岩等31种非金属矿探明储量居全省之首。 鄂州市地理位置优越，是最靠近武汉的城市，受武汉的影响较大，同时由于中部经济的快速崛起，鄂州也得到了最好的发展契机。 二、鄂州市经济情况（购买力分析） GDP情况： 鄂州市的GDP一直保持着一个高速发展的形势，从2001 年全市国内生产总值达到 101.4 亿元 125.7亿元 141.92亿元146.97亿元 168.33亿元。在2006年，国民生产总值上涨了13.1%，可见鄂州市的经济正处于一个告诉上升的情况，受到整个中部地区的经济崛起的影响，全市经济可谓一片大好。 其中在2006年，第一产业增加值25.13亿元，增长3.0%；第二产业增加值84.58亿元，增长22.1%；第三产业增加值58.62亿元，增长5.9%。按常住人口计算，人均生产总值为16367元。 财政情况： 鄂州市的财政收入可以说是快速增长。2006年全市实现财政总收入16.61亿元，比上年增长24.9%，其中地方一般预算收入完成6.46亿元，增长31.2%。全市一般预算支出完成13.55亿元，增长16.5%。 2007年1-10月份，鄂州市累计完成财政收入17.62亿元，同比增收2.92亿元，增长22.9。其中，国地两税收入分别增长17.1和34.9。完成地方财政一般预算收入7.31亿元，增长29.7。累计完成地方一般预算支出9.19亿元，同比增长26.6。2006年，全市在岗职工平均工资11962元，比上年增长16.4%。全市城镇居民人均可支配收入达9013元，比2005年的8187元实际增长10.1%。上涨幅度在中部城市中是名列前茅。 城市居民生活水平： 2006年全市城镇居民人均消费性支出6985元，增长5.4%。城镇居民恩格尔系数为41.4%，平均每百户家庭拥有家用电脑50.0台，人均居住面积28.7平方米。而在2005年全年城镇家庭人均购建房支出达到325元，人均住房使用面积29平方米，比上年增长2.91—10月份，鄂州市城镇居民人均可支配收入9144.42 元，同比增加1644.18元，增长21.92。居民消费价格指数累计为104.0，上涨4个百分点，涨幅较前三季度上升0.2个百分点鄂州市房地产开发投资，总供应量扩大。截止到年底，累计完成房地产开发投资达41512万元，同比增长77.3%,比全市城镇以上投资增幅高59.2个百分点。房地产投资占城镇以上投资的9.8%，比上年提高2.6个百分点。??? （二）2005鄂州房地产市场 2005年是鄂州市房地产飞速发展一年。土地推出量达3075亩。 2005年，房地产开发投资6.06亿元，比上年增长46.0，“十五”累计完成投资16.50亿元，比2000年增长13.5倍，年均增长35.1%，占全社会投资的比重由“九五”时期的4.8%上升到十五时期的11.02005年鄂州市商品房销售41.35万平方米，增长24.9%，销售额52024万元，增长70.7%商