酒店式公寓市场报告的.docVIP

第一部分 酒店式公寓概况 “酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。借鉴国内最近5年的酒店式公寓的发展历程，分析酒店式公寓的市场情况。 一、起 源 酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。 2.国内及海外常来当地的商务人员 3.当地企业 4.SOHO族 5.个人或家庭居住生活者 上述用家群体的需求差别较大，一个酒店式公寓项目难以同时满足所有用家群体的需求，若以满足某一类或相追认的某几类用家群体需求为目标，则可以为用家提供更适宜的产品和服务。几年来的发展已分化出两大类，一类为侧重居住功能，主要为居家生活者提供酒店式服务的酒店式公寓；另一类为侧重办公功能，为各类机构或个人提供办公场所和简单居住条件的酒店式商务公寓。用于居家生活的酒店式公寓又有中大户型和小户型两种，各类用家群体的需求不同，面向不同的用家群体，就有不同的功能设置、硬件设施和服务内容。 （二）需求分析 酒店式公寓的市场需求者主要有以下几类： 1、海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员 国内及海外常驻机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在一般不会选择酒店。规模小、派驻人员少的海内外驻地机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓。实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。 2、国内及海外商务人员 由于业务关系，国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中购买或租用一套房，以方便居住和办公。 3、投资者 不少人购买房屋用于投资，一般选择户型面积小。总价低的物业，酒店式公寓是投资者，尤其是香港投资者乐于购买的物业。有余钱的当地人也乐于购买作为投资。 4、小企业和SOHO族 少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成现实，已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。 5、居家自住者 带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。 （三）区位选择 区位的选择对酒店式公寓的成败影响很大。侧重于居住功能的酒店式公寓，主要是为商人及企业高级职员提供居所，要位于高级写字楼附近，交通方便，有较好的居住环境和景观，并有完善的生活配套设施。为常驻的海内外商务机构及海内外商务人员提供办公和居住场所的酒店式公寓，要位于酒店密集的繁华市区，以吸引酒店的常客。还要求周围写字楼多，交通便利，有良好的商业、餐饮及娱乐设施，便于开展业务和生活居住。为小企业及个人提供办公和居住场所和酒店式公寓，对位置的要求不如前两类严格，但也要交通方便，邻近写字楼，周围有较完善的商业、文化及娱乐设施。某个区位，地段是否适宜建酒店式公寓，建哪一种酒店式公寓，根据该地段周围的物业及配套情况而定，但一般都要满足交通方便、周围有较完善的商业、文化及娱乐设施等要求。规划设计酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住空间同时是办公空间。而面积大的酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，如厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的偏重于办公，只有卫生间，无厨房，提供一些办公设施和通讯条件。在户型方面，早期开发以中户型为主，含少量大户型。后期开发的酒店式公寓都以小户型为主，含少量中户型，极少大户型单位。目前市场以50-70㎡的酒店式公寓为主。选择装修标准酒店式公寓一般都是精装修，装修标准有高标准