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重塑理想 ——理想0769广告文字宪法—— 2007年东莞0769项目青铜骑士广告方案 2007.2.2 最有价值房产策划2000案 一我们的态度 我们带着问题而来，也带着答案（? ）而来 目前主要面临以下几个问题： 1、面对市场整体提价的情况下，3期的价格怎样得到提升？ 2、接下来的四期高档产品，推广如何找到平衡，价格如何找到平衡？ 3、成熟大社区这个大的价值点和三期、四期如何找到推广结合？ 4 、目前3期推广，是在大的统领下进行，还是小的矛盾点突破？ 5、怎样拉拢其他三区的目标客户？ 蛇有七寸，贼有一王，众多问题，只要找到一个突破口，即迎刃而解 最有价值房产策划2000案 二 先看大环境 先从大处入手，看看2006年东莞整个市场环境： 2006年土地交易市场运行良好（近4000亩）， 城区房地产主战场地位虽然有被诸侯镇区崛起取代之势， 但是东、南、莞、万仍四分春色。 最有价值房产策划2000案 1 东城 东城是大型高档楼盘集中地，东莞城区主要竞争区域。 东莞中心城市地位渐渐在这里确定， 所以它的地产市场地位在东莞城区也特别耀眼 从目前拥有的项目来看：万科城市高尔夫花园、中信凯旋城3期、旗峰天下、 聚星岛、星河传说、景湖春晓、蔚蓝星湖…… 目前虽然小户型需求很旺，但大户型是其需求主流，本地居民是其需求主体 一切都在偏向大豪门、高档次、大社区、高品质 作为供应市场主力，抢占了我们的目标群不止一点点 最有价值房产策划2000案 2 南城 南城从房价上看可以说代表了东莞最高水平，市场竞争激烈 各楼盘价格虽然相差不大，（4500-5500元/㎡），但都是定位在高端市场 住宅以三房为主，强调居住品质（两房及小户型单位为辅） 无论从别墅到普通洋房，都代表了东莞地产最高价值，领跑东莞房价。 完善的市政资源配套，加上高档的品质形象， 网罗了东城、莞城、南城甚至万江的很多置业客户 代表楼盘：景湖湾畔、金色华庭、百悦新城、景湖花园八,九期、东骏豪苑二 期、世纪城诺丁山、江南雅筑、景湖湾畔…… 最有价值房产策划2000案 3莞城 莞城是东莞中心城的发源地，购房客户以本土居民为主，有着强烈的“运河情节” 莞城目前推出及消化的户型多为中小户型， 楼盘的档次虽然偏中，但由于旧城改造，也在档次与格调上有很大的上升趋势 高品质的大盘逐渐开始垄断市场，比如万科运河东1号，还有香港街等 它也是我们心头的阴影 最有价值房产策划2000案 4 万江 万江，我们是老大！ 除了我们的磅礴气势外，其中还有一个重要的原因， 万江作为新兴之地，与其他区域相比，还有一定级差（主要集中在4100元左右）。 片区内部竞争其实很弱，主要来自于其他三区的楼盘的竞争——尤其东城和南城 虽然如此，但随着麦德龙、华南MALL进驻，汽车总站建设，“商贸流通居住”的城 市定位， 万江楼市也已成为东莞的亮点， 如阳光海岸、水印长堤、盛世华南、江滨花园等一系列以水景为主，体现“万江” 色的产品，也在逐渐提升自己的档次 当然，理想0769依然是老大风范，万江的配套优势就是我们的配套优势 问题在于我们如何整合利用 最有价值房产策划2000案 5 总结 东城和南城是主流，是高档次的象征，是大盘垄断天下的时代 其地位优势和楼盘的高档次形象优势，抢占了我们宝贵的目标客户群 包括南城、万江在内，四区是我们天然的主力人群区域（尤其东城） 涵括了超过大约70%的目标群数 它们在地理位置上本来就占劣势，与这些高档次的大盘形象相比 我们要提升价格，要吸引