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麓谷项目可行性分析报告 ——营销体系 市场分析 （一）区域市场容量分析 （二）区域市场供给分析 区域内在建在售项目分析 综述：河西房地产市场存在这样几个特点 岳麓区房地产发展迅猛，各项指标增幅较快，但开发总量相对较小，项目主要集中在住宅建设上。 岳麓区以往房地产产品供应量不大，但未来会逐渐增大。 岳麓区房地产销售的总体速度较慢，销售周期长，资金回笼慢。 住宅以多层，小高层为主，价格普遍较低，但增幅较大，受大环境影响较大。 同时，针对本项目最具参考价值的几个项目，我们进行了深入调查了解，在这个区域的房地产市场存在这样几个特点： 销售价格目前针对河西其它区域偏低，但增长速度很快； 麓谷雅园、麓谷E家人普遍均价只有1900元/㎡，阳明山庄已经形成较完善的社区，销售价格也只停留在2200元/㎡； 但是，这几个项目的价格增长速度却是非常明显的，以麓谷雅园为例，今年春季房交会正式对外推出，多层的价格只有1580元/㎡，小高层的价格1680元/㎡，截止到4月，多层全部销售完，迄今，小高层的均价上涨到1900元/㎡； 主力户型都以三房为主打，面积集中在110-130㎡之间，四房的面积以140-150㎡居多，三房销售总价集中在22-28万之间； 购买群体比较趋同，都集中于河西高校区、附近高新区，以及西站及项目周边客户，以自住为主，附带部分投资客户；且几个项目都有部分团购现象； 消费者购买的原因中，最看中的就是：价格比较实惠、周边环境较好、具备升值潜力，以及就近消费，最困扰的因素就是项目周边配套的不齐全市场空白点。 区域外可比市场供给情况 【麓谷E家人】： 目前销售价格： 住宅：起价1760元/㎡ 均价1900元/㎡ 楼层加价30元/层 商铺：700-8000元/平米 主力户型： 以三房为主，预计比例达70%-80% 三房的面积集中于：122-126㎡ 总价区间：22万-28万 四房的面积集中于：149平米 目标客户群体： 以首次置业群体为主； 其中以河西高校、周边消费群体为主，部分扩散到河东区域，其中，少管所在本项目团购了二十几套； 【麓谷雅园】： 目前销售价格： 多层已经全部销售完毕； 小高层：起价1800元/㎡ 均价1900元/㎡ 主力户型： 也以三房为主打； 面积集中在：116-130㎡ 总价区间为：22万-27万 四房的面积集中于：137-150平米 目标客户群体： 河西高校群体； 附近麓谷高新区，如中联重科团购了【麓谷雅园】多层几十套单元； 附近区域客户，以及西站周边客户； 主要以自住为主，但也存在一定投资客户，诸如航天集团的员工。 【阳明山庄】： 目前销售价格： 在售的只有三期小高层住宅，1-2期多层住宅已经销售完毕； 三期的均价为：2400元/㎡； 商铺销售价格：8000-9000元/㎡ 主力户型： 以三房为主，集中在两个面积：110㎡的和130㎡的两种类型，两者合起占70%以上； 价格区间为：26万-35万 五房面积为：172平米 目标客户群体： 河西高校区：1-2期高校团购了二十几套；6月河西有60人组成的购房团前往【阳明山庄】； 西站附近购房族； 三、本项目 ……… 附表：河西代表性项目相关情况： 项目 位 置 开发商 主力户型 价格（售价、总价） 销售情况 目标客户 沁园春 长沙市银盆南路208号 长江置业（湖南）发展有限公司、明泰置业发展有限公司 主力户型三房和四房，面积在140—170平方米之间。 现房起价2248元/平米2900元/平米 项目周边原居民收入偏低家庭月收入多集中在2000元以下，2000-3500元的大多是麓谷及周边企业员工，而高收入人群分布在企业管理人员及和私营业主中，而麓谷里的都是比较大的高新企业，员工的收入都比较高，部分企业收入按级别划分差距比较大。如中联重科，一般的工程师及部门经理年薪在6-10万左右。部长的年薪近100万。 2、区域分布 此次项目调研将周边主要分为几个区域：麓谷及周边，涉外、一师范及项目周边的原居民，通过入户及拦截式调研，共收回123份问卷 有41户认为麓谷还是他们购房的首选地段，占总量的45%，可见麓谷周边的居民对该区域的项目认同度较高，因其本身就在周边工作，或业务上的往来在麓谷或在河西。就近购房对于节约生活成本体现比较明显。 3、人口特征 该区域居民主要是由以下几类人群构成：麓谷各企业及行政单位人员，在该区域经营的私营业主，涉外、一师范的教师以及本地的居民 下面就以上区域居民有重点的进行分析： 1）麓谷各企业及行政单位人员 年龄大多在25-45岁之间，文化素质、收入较高，相应的对生活的品质要求也高，也是购买力最强的一类人群。 2）在该区域经营的私营业主 因麓谷临近望城、宁乡、益阳、常德在附近经营的大多数业主都是外地