长江花苑金港湾整合的营销方案.docVIP

长江花苑·金港湾一期整合营销方案 目录 序言 第一部分：市场背景分析 金港镇区域概况 楼市发展现状及趋势分析 竞争楼盘分析 第二部分：项目分析 项目概况 项目SWOT分析 第三部分：项目总体定位 楼盘整体定位 项目定位的理由 项目定位的支持点 案名、广告语及风格基调 项目目标群体的锁定及分析 第四部分：整合推广策略 项目推广总思路 二、价格策略 三、销控策略 四、客户积累策略 五、媒体策略 六、广告策略 七、现场销售策略 第五部分：分期推广执行 准备期 二、预热期 三、热销期 四、扫尾期 第六部分：营销管理 第七部分：推广费用预算及总体安排 第八部分：广告表现 一、广告文案 二、广告设计 序 言 一个楼盘的成功并非是在最后取得的，而是在开始。当开发商完美地将自身优势与外部条件有效结合，一个有生命力的产品也将应运而生，它代表走向成功的最关键一步。 为了使长江花苑·金港湾能在金港镇百舸争流的竞争环境中，取得理想的销售业绩，我们对该区域市场进行了系统深入的调查研究，并制定了初步的整合推广方案，以期为贵公司提供一个客观、专业的参考依据。 百鸿作为一家成熟的专业广告策划公司，深知与客户合作过程中自身责任重大，不敢丝毫懈怠。公司全体同仁无论是案前准备还是案中执行，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。 在此，谨向贵公司给予我们珍贵的提案机会表示由衷感谢！ 百鸿广告公司 二ＯＯ六年十一月十五日 第一部分：市场背景分析 一、金港镇区域概况 金港镇是张家港市市区的组成部分，位于张家港市西北部，北濒长江，西接江阴市，东连杨舍镇，境内有对外开放的国际贸易商港张家港港和江苏省张家港保税区、张家港保税物流园区、扬子江国际化学工业园，有双山岛旅游度假区和香山风景区。 全镇总面积134平方公里，集镇建成区面积20.7平方公里。全镇辖南沙、后塍、德积和双山4个办事处，有31个行政村和12个社区居委会。全镇总人口24.82万人，其中户籍人口17.06万人。预计到2020年，规划建设用地40平方公里，人口32万人。未来新建商品房结构性矛盾将得到缓解。房地产业发展重点将更多的倾向于中低价位、中小户型，更多解决当地居民的住房需求。未来新增土地供应中，70%将用来开发90平米以下住房，随着这一政策的落实，适应中低收入家庭的单套住房价格会总体平稳。” 户型，但一些年轻的外来白领族、投资者则多选择90-100平米之间的小户型。 房地产推广手段还比较单一，广告投放主要以户外为重点，工地现场及售楼处缺乏良好的形象包装。 三、竞争楼盘分析 金港镇主要竞争楼盘概况统计： 楼盘名称 楼盘位置 楼盘规模 建筑类型 户型 面积 交通情况 周边 配套 项目进程 入市均价 锦绣金港 黄泗浦路与金港南路交汇处 建筑面积12万㎡ 多层建筑96~180㎡ 二房、三房、大三房、四房、复式 较好 距镇中心较近，周边中学幼儿园医院菜场均有,生活便利 2500元/㎡ 建筑面积8万?商铺、联排别墅、多层、小高商铺为4层联体元/㎡元/㎡商铺为4层联体面积4万已交付,尚有少量底复式余房。 ?1780元/㎡?元/㎡原电影院位置100~160㎡ 好 毗邻镇中心，商业配套齐全 已交付，尚有有部分商铺及住宅未售 2800元/㎡金港镇天台北路50~300㎡，以大户型为主 较好 商业配套较齐全 目前有部分商铺及住宅未售 ?3000元/㎡新增私营资本私营注册资本增长由名师在社区进行专门的课外辅导，开展音乐、美术、兴趣教学、英语培训、舞蹈形体等兴趣爱好班，完善孩子的校外培养体系 市场均价 期望价格 内部认购价（建议） 公开认购价（建议） 最终预估价格 车库 汽车库 3285元/㎡ 12.8万/间 12.8万/间 12.8万/间 12.8万/间 多层汽车库 3500元/㎡ 3285元/㎡ 3500元/㎡ 3500元/㎡ 自行车库 1150元/㎡ 1500元/㎡ 1100元/㎡ 1200元/㎡ 1200元/㎡ 门面房 （1、2、3、4号） 一、二层门面 3500~4000元/㎡ 5500~6000元/㎡ 三、四、五层住宅 2450元/㎡ 2580元/㎡ 2400/㎡ 2480/㎡ 2500~2600元/㎡ 阁楼 1500元/㎡ 1500元/㎡ 1500元/㎡ 1500元/㎡ 多层住宅 5、6、7、8号楼 2450元/㎡ 2580元/㎡ 2450元/㎡ 2500元/㎡ 2500~2600元/㎡ 小高层住宅 9、10、11、12号楼 2780元/㎡左右 2800~3200元/㎡ 2750/㎡ 2800/㎡ 2800~3100元/㎡ 楼盘价格公布也应严格控制：对于优先选房客户，不公布价格，只公布价格范围；对于优先定房客户，采取一房一价方式，预定某个房号只公布该房号的价格，一旦有客户要定房，销售人员